Что такое юридическая чистота и как её оценить

Юридическая чистота – отсутствие в отношении Продавца и Объекта недвижимости скрытых рисков, арестов, обременений, ограничений, претензий третьих лиц (супругов, наследников) и законность всех предыдущих переходов права собственности.

Оценить юридическую чистоту можно путём проверки Объекта недвижимости и Продавца на общедоступных интернет-сервисах.

Продавец:

Проверка паспорта – gosuslugi.ru
Картотека арбитражных дел – kad.arbitr.ru
Федресурс (ЕФРСБ) – bankrot.fedresurs.ru
Сайты судов общей юрисдикции – sudrf.ru
Банк исполнительных производств ФССП – fssp.gov.ru

Объект недвижимости:

Сайт Росреестра – lk.rosreestr.ru
Чат-бот в Телеграм «Контур-недвижимость»
Сайт ГИС ЖКХ (аварийность, сведения об УК) – dom.gosuslugi.ru

Выписка из ЕГРН: что в ней смотреть

В выписке из ЕГРН необходимо обратить внимание на следующие сведения:

Описание объекта недвижимости – кадастровый номер, вид, наименование, площадь, этаж, разрешённое использование, назначение, год ввода в эксплуатацию
Кадастровая стоимость
Сведения о правообладателе
Вид, дата и номер государственной регистрации права и его ограничений/обременений
Сведения о заявленных в судебном порядке правах требования
Сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя и его законного представителя
План/экспликация или схема объекта недвижимости (при наличии этих сведений в ЕГРН)
Сведения о включении объекта недвижимости в реестр объектов культурного наследия

История переходов права собственности

Частый переход права собственности на Объект недвижимости может указывать на возможные попытки скрыть проблемы с Объектом недвижимости, легализовать незаконные сделки или вывести активы.

Риски:

Оспаривание права собственности в случае, если одна из предыдущих сделок в цепочке будет признана судом недействительной.
Частая смена собственников может маскировать аресты, залоги или споры о праве, которые не всегда оперативно отображаются в Реестре.

Что необходимо предпринять:

Заказать выписку из ЕГРН о переходе прав.
Проверить по всем общедоступным сервисам (ФССП, Федресурс, КадАрбитр, сайт судов общей юрисдикции) всех предыдущих собственников Объекта недвижимости.
Уточнить у Продавца причину спешки в проведении сделки.

Обременения, аресты и запреты на сделку

Любые обременения и ограничения должны отображаться в выписке из ЕГРН или на официальном сайте Росреестра (раздел электронные услуги и сервисы).

Как снять запрет на регистрационные действия

Продавцу необходимо погасить задолженность по исполнительным производствам, возбуждённым в отношении него как должника, и получить от ФССП постановление о снятии запрета. После чего направить данное постановление в Росреестр.

Как погасить обременение (ипотека)

Продавцу необходимо погасить задолженность по кредитному договору, после чего получить справку от банка о том, что кредитные обязательства перед банком погашены. Затем подать заявление в Росреестр о снятии обременения.

Как снять арест, наложенный судом

Если арест наложен судом (обеспечительные меры), то Продавцу необходимо подать в тот же суд, которым был наложен арест, ходатайство о снятии ареста. После получения судебного акта о снятии обеспечительных мер документы необходимо направить в Росреестр.

Долги по коммуналке: как проверить

Для того чтобы проверить, имеются ли долги по коммунальным платежам и капитальному ремонту, необходимо запросить у Продавца сведения о состоянии лицевого счёта (квитанция/платёжный документ) в Управляющей компании и в Фонде капитального ремонта за последний месяц, предшествующий сделке.

Узнать сведения о задолженности по коммунальным услугам в г. Тюмень можно через чат-бот «Этажи», введя в сообщении «ВыпискаТМН» (потребуется ввести адрес Объекта недвижимости). Узнать задолженность по капитальному ремонту в г. Тюмень можно на официальном сайте фонда капитального ремонта fkr72.ru (потребуется ввести номер лицевого счёта).

Важно помнить:

Рекомендовано выходить на сделку только при полном отсутствии долгов по коммунальным услугам и капитальному ремонту.
Долг по оплате капитального ремонта в силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ переходит на нового собственника объекта недвижимости.
С задолженностью по коммунальным услугам (в случае её наличия) ещё придётся разбираться с Продавцом, кому именно она принадлежит.

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающий документ – документ, на основании которого возникает право собственности на объект недвижимости. Право собственности может возникать на основании возмездных и безвозмездных сделок.

Безвозмездные сделки

Договор передачи помещения в собственность граждан (договор приватизации)

Если в качестве правоустанавливающего документа на объект недвижимости указан договор приватизации, то у подобной сделки имеются свои особенности – это проверка зарегистрированных на момент приватизации, а также проверка наличия отказов от зарегистрированных на момент приватизации, но в приватизации не участвовавших.

Риск: если от лица, которое имело право на приватизацию, не имеется отказа от приватизации, то он имеет право оспорить приватизацию, а также оспорить те сделки, которые были заключены в последующем.

Договор дарения

Покупатель должен обратить внимание на особые условия, которые могут быть указаны в договоре дарения. Например: Иванова И.И. подарила принадлежащую ей квартиру своей внучке, но особым условием в договоре дарения предусмотрела, что внучка не имеет права отчуждать данную квартиру без согласия дарителя (Ивановой И.И.). Для проведения такой сделки потребуется получение согласия Ивановой И.И. на отчуждение квартиры.

Свидетельство о праве на наследство по закону / по завещанию

Договор мены (без доплаты)

В случае если квартира была получена Продавцом по договору мены, то, во-первых, Покупатель должен проверить, не производилась ли доплата за мену. Во-вторых, Покупатель должен проверить, на основании какого правоустанавливающего документа Продавцу принадлежала предыдущая квартира (объект недвижимости). Если предыдущая квартира была приобретена Продавцом по возмездному основанию и на момент приобретения предыдущей квартиры Продавец состоял в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Возмездные сделки

Договор купли-продажи / Договор долевого участия

Если квартира была приобретена в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга Продавца на продажу. Кроме того, следует проверить, какой способ расчётов был при приобретении Объекта недвижимости (например: использовались ли кредитные средства, могли ли использоваться средства социальных выплат).

Пример № 1: если в правоустанавливающем документе указано, что при покупке объекта недвижимости был использован сертификат, предоставляемый детям-сиротам, то объект недвижимости нельзя отчуждать в течение 3 лет с даты регистрации права собственности (Федеральный закон от 21.12.1996 № 159-ФЗ).

Пример № 2: если в правоустанавливающем документе указано, что на приобретение объекта недвижимости были направлены средства МСК (материнский семейный капитал), но при этом в настоящее время объект недвижимости находится в индивидуальной (единоличной) собственности, то можно предположить, что доли членам семьи выделены не были, что является грубым нарушением закона и нарушением прав несовершеннолетних. В последующем это может привести к оспариванию сделки.

Договор ренты

Покупателю необходимо проверить особые пункты, указанные в договоре ренты, т.к. Получатель ренты (тот, кто передаёт свою квартиру) может указать в договоре, что Плательщик ренты (тот, кому передали квартиру) не может отчуждать данную квартиру без его согласия.

Кроме того, если Плательщик ренты на момент выплат денежных средств / оказания услуг / содержания на иждивении Получателя ренты состоял/состоит в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Договор мены (с доплатой)

Если на момент доплаты за квартиру Продавец состоял в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Технический паспорт и экспликация

Технический паспорт – документ, который содержит в себе всю информацию о здании, в котором находится квартира, а также о самой квартире.

Какие сведения содержатся в техническом паспорте:

Адрес дома
Поэтажный план квартиры – отображается планировка относительно соседних комнат
Экспликация – перечисление всех помещений в квартире, включая балконы/лоджии, шкафы, гардеробы
Подробное описание квартиры: общая площадь, площадь отдельных помещений, высота потолков, описание балконов/лоджий
Сведения о здании – год постройки, тип отопления и т. д.
Дата последнего тех. обследования квартиры

Законодательство РФ не предусматривает обновление данных в техническом паспорте. Но технический паспорт может показать Покупателю, была ли проведена в квартире перепланировка.

Не стоит путать технический паспорт с техническим планом и кадастровым паспортом на квартиру.

Экспликация – это список всех помещений квартиры. Документ выполнен в виде таблицы (содержится в техническом паспорте на квартиру).

Какие сведения содержатся в экспликации:

Адрес дома
Этаж, на котором находится квартира
Общая площадь жилья
Количество комнат и вспомогательных помещений
Краткая характеристика помещений
Дата обследования

Экспликация входит в кадастровый и технический паспорта, но её можно заказывать и отдельно.

Для чего нужны технический паспорт и экспликация:

Узаконить перепланировку
Изменить целевое назначение помещения
Проложить инженерные коммуникации
Признать объект аварийным

Архивная выписка из домовой книги

Архивная справка о зарегистрированных запрашивается в случае, если квартира была приобретена Продавцом по договору передачи помещения в собственность граждан (договору приватизации).

Архивную справку о зарегистрированных можно получить из приватизационного дела, которое должно храниться либо в БТИ, либо в администрации муниципального образования, либо в департаменте имущественных отношений (департаменте городского имущества).

Покупателю необходимо проанализировать, кто именно был зарегистрирован в квартире на момент приватизации, т.е. кто имел право на приватизацию. Затем сопоставить с тем, кто участвовал в приватизации (кто воспользовался правом на приватизацию – смотреть, кто указан в договоре приватизации).

От лиц, которые имели право на приватизацию, но своим правом не воспользовались, должны быть получены отказы от приватизации (как правило, хранятся в приватизационном деле). Если такие отказы отсутствуют, то данные лица должны обратиться к нотариусу и дать отказ постфактум в нотариально заверенной форме.

Риск: если от лица, которое имело право на приватизацию, не имеется отказа от приватизации, то он имеет право оспорить приватизацию, а также оспорить те сделки, которые были заключены в последующем.

Важно помнить, что все «отказники» должны быть сняты с регистрационного учёта до сделки.

Справка о зарегистрированных лицах

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке Покупатель обязательно должен попросить у Продавца предоставить актуальную справку о зарегистрированных лицах. Рекомендовано, чтобы срок справки не превышал 30 дней на момент сделки.

Если в справке указано, что зарегистрированные лица отсутствуют, то можно спокойно выходить на сделку. Но если в справке указано, что имеются зарегистрированные лица, то рекомендуется снять данных лиц с регистрационного учёта до сделки.

Зарегистрированы собственники или иные лица (совершеннолетние и несовершеннолетние вместе с законными представителями)

Обязательным условием для проведения сделки является указание в ДКП всех зарегистрированных собственников (по ФИО), с датой снятия с регистрационного учёта, а также штрафными санкциями за несвоевременное снятие с учёта.

Риск: в случае отказа вышеуказанных лиц сняться с регистрационного учёта в добровольном порядке возможны неблагоприятные последствия: чинение препятствий в пользовании объектом недвижимости со стороны вышеуказанных лиц, увеличение коммунальных платежей.

Для защиты нарушенных прав Покупателю необходимо будет обратиться в суд для устранения препятствия в пользовании объектом недвижимости и снятия зарегистрированных лиц с регистрационного учёта, что влечёт дополнительные расходы в виде судебных издержек (госпошлины, представительские расходы и т.д.).

Зарегистрированы несовершеннолетние (без законного представителя)

Покупатель должен обязать Продавца снять с регистрационного учёта зарегистрированного несовершеннолетнего до сделки, т. к. судебная практика складывается в пользу несовершеннолетнего (его не признают утратившим право пользования).

Осмотр квартиры перед сделкой

Техническое состояние: что проверять

Первоочерёдно, что должен проверить Покупатель при покупке квартиры на вторичном рынке – не признан ли дом, в котором находится квартира, аварийным. Аварийность дома можно проверить на сайте Дом.Госуслуги – реестр объектов жилищного фонда (dom.gosuslugi.ru).

После проверки многоквартирного дома на аварийность Покупатель должен внимательно осмотреть квартиру, которую планирует покупать.

На что стоит обращать внимание при осмотре квартиры:

Стены, потолок, пол

Трещины, особенно диагональные и сквозные, могут указывать на проблемы с фундаментом или несущими конструкциями. Неровности, вздутия и пятна на поверхностях – это признаки протечек или плохой гидроизоляции. Новая отделка стен, сделанная не во всей квартире, может свидетельствовать о маскировочном ремонте.

Окна и двери

Покупатель должен проверить, как открываются и закрываются створки. Оценить состояние уплотнителей, фурнитуры и всех конструкций в целом. Убедиться в отсутствии сквозняков и конденсата, которые указывают на проблемы с теплоизоляцией.

Электрика

Проверить работу розеток и выключателей. Обратить внимание на состояние щитка. Старые пробки явно свидетельствуют о том, что проводка не менялась.

Сантехника

Проверить качество напора во всех кранах. Осмотреть трубы на наличие ржавчины и подтёков. Убедиться в том, что канализация успешно удаляет стоки, а в квартиру не попадают запахи из слива.

Вентиляция

Проверить силу воздушного потока с помощью листа или пламени зажигалки, приложенного к решётке (они должны притягиваться). Обратная тяга или её отсутствие часто свидетельствует о проблемах.

Общедомовые коммуникации

Узнать, когда последний раз менялись трубы, лифт, крыша, и сопоставить эту информацию с тем, что видно своими глазами.

Перепланировки: как выявить незаконные изменения

Запросить технический паспорт на квартиру в БТИ (Бюро технической инвентаризации).
Обратить внимание на наличие/отсутствие в техническом паспорте красных линий. Они указывают на то, что помещение было переустроено и (или) перепланировано, при этом такая перепланировка не была узаконена.
Если в техническом паспорте нет красных линий или имеется отметка о планировке, то перепланировка не проводилась или была узаконена.
Сравнить фактическое расположение стен помещения с поэтажным планом/экспликацией из выписки из ЕГРН.

Коммуникации, электрика, сантехника

Сантехника и водоснабжение:

Проверка труб на наличие ржавчины, протечек и конденсата
Работа кранов, целостность унитаза, ванны и раковины
Канализационный стояк: отсутствие трещин, неприятного запаха, хороший слив

Электрика:

Состояние электрощитка: исправность автоматов, отсутствие признаков плавления
Розетки и выключатели: надёжная фиксация и отсутствие искрения, следов гари
Проводка: соответствие типу нагрузки

Общедомовые коммуникации:

Отопление: целостность радиаторов, отсутствие протечек, прогрев всех секций
Вентиляция: наличие тяги
Входная дверь и окна: герметичность и работоспособность фурнитуры

Когда стоит нанять независимого эксперта

Нанимать независимого эксперта рекомендуется в тех случаях, когда собственного опыта при проведении осмотра квартиры может оказаться недостаточно.

Безопасные расчёты при покупке

Банковская ячейка

Банковская ячейка – это безопасный способ передачи наличных денег, при котором банк выступает гарантом. Покупатель арендует сейф, закладывает туда деньги, а продавец получает к ним доступ только после регистрации перехода права собственности в Росреестре, подтверждённой документами.

Риск: банк не проверяет содержимое ячейки, он гарантирует только то, что третьи лица не получат к ней доступ.

Реальная ситуация из практики: после регистрации перехода права собственности Продавец обратился в банк для получения денежных средств от сделки с документами, подтверждающими переход права собственности на Покупателя. Однако при вскрытии ячейки было установлено, что часть денежных средств оказалась поддельной.

Аккредитив

Аккредитив – это безналичная форма расчёта, когда деньги передаются не напрямую от покупателя продавцу, а через посредника в виде банка. Банк выступает гарантом сделки, блокируя средства покупателя на специальном счёте до выполнения продавцом оговорённых условий (регистрации перехода права на квартиру). Это защищает обе стороны: покупатель уверен в передаче денег только при получении товара, а продавец – в наличии средств.

Номинальный счёт

Номинальный счёт – это безопасный инструмент расчётов, при котором покупатель вносит деньги на спецсчёт в банке, а продавец получает их только после регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Стоит отметить, что номинальный счёт Этажей более гибкий, чем аккредитивы, которые используются банками. В Соглашении об оказании услуг «Сервис безопасных расчётов (СБР)» можно указать различные условия для перечисления денежных средств Продавцу, отличные от стандартных (регистрация договора и выписка из ЕГРН). Например, справка об отсутствии зарегистрированных лиц, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и капитальному ремонту, подписанный передаточный акт и пр.

Таблица сравнения способов расчётов

Критерий	Банковская ячейка	Аккредитив	Номинальный счёт
Форма расчёта	Наличная	Безналичная	Безналичная
Проверка денег	Нет (риск подделки)	Да (банк проверяет)	Да (банк проверяет)
Гибкость условий	Низкая	Средняя	Высокая (СБР Этажи)
Контроль банка	Только доступ к ячейке	Полный контроль	Полный контроль
Безопасность	Средняя	Высокая	Высокая

Страхование титула

Что это такое и от чего защищает

Титул в сфере страхования – это право собственности на имущество. Соответственно, титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество в случае, если суд признает сделку недействительной.

Оснований для оспаривания сделки может быть множество. Например: были нарушены права наследников, несовершеннолетних собственников, лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы и др.

Суд может оспорить любой из предшествующих переходов права собственности, автоматически отменяя и все сделки, которые были совершены уже после. Предметом защиты по страховому полису в данном случае будет являться не квартира, а право на неё.

Например: Иванова И. И. приобрела квартиру на вторичном рынке у Петровой П. П., спустя полгода Иванова И. И. продала эту квартиру Сидорову С. С., который приобрёл страховой полис на титульное страхование. Позже, спустя ещё год супруг Петровой П. П. обратился в суд для признания сделки недействительной, т.к. не выдавал своё согласие на продажу квартиры. Суд признал сделку недействительной. А Сидорову С. С. страховая компания выплатила компенсацию в той же сумме, за которую приобреталась квартира.

Когда стоит оформлять титульное страхование

Титульное страхование рекомендовано оформлять в следующих случаях:

Продавец получил квартиру по наследству (для избежания оспаривания сделки наследниками)
При покупке использовались средства социальных выплат (на долю квартиры могут претендовать лица, имеющие право на соц. выплату)
Пожилой возраст продавца (более подвержены влиянию мошенников)
У продавца имеются признаки банкротства (предбанкротное состояние)
В цепочке сделок наблюдаются быстрые перепродажи
Когда продавец получил квартиру по приватизации и нет возможности проверить наличие/отсутствие «отказников»

Стоимость и условия полисов

Как правило, стоимость страхового полиса зависит от суммы покрытия убытков – чем больше размер компенсации, тем дороже будет стоить полис. В среднем тариф на титульное страхование составляет от 0,3% до 1% от страховой суммы. К примеру, если покупатель хочет застраховать титул на всю стоимость квартиры (5 млн рублей), то полис обойдётся ему в 15–50 тыс. рублей в год.

Примеры тарифов в компаниях (на основе данных 2025–2026 гг.):

Страховая компания	Базовый тариф
ВТБ	~0,25%
Сбербанк-Страхование	~0,3% (скидки при комплексном договоре)
АльфаСтрахование	~0,3–0,35%
РЕСО-Гарантия	0,2–0,4%
Росгосстрах	~0,35%

Важно помнить, что стоимость полиса определяется страховой компанией. Чем больше рисков в потере титула, тем больше стоимость полиса.