Продажа квартиры – это всегда волнительный процесс. И главный вопрос, который встает перед собственником: «Сколько стоит моя недвижимость на самом деле?».

Казалось бы, что может быть проще – заглянуть в объявления о продаже похожих квартир, вывести среднюю цену и поставить свою. Но на практике всё оказывается гораздо сложнее.

Разобраться с этим вопросом помогут эксперты «Этажи».

Зачем нужна оценка квартиры

Когда вы задумываетесь о продаже квартиры, то для вас становится важно:

продать ее по максимальной цене;
продать ее быстро.

Если с первым пунктом поможет справиться профессионализм риелтора и его навыки переговоров, то во втором пункте очень важно поставить на агрегаторах точную сумму объекта недвижимости.

Правильная оценка вашей квартиры поможет:

более точно попадать в поисковые запросы потенциальных покупателей;
не потерять время и клиентов, указав завышенную стоимость объекта;
аргументированно отстаивать цену квартиры, если она находится выше рынка;
своевременно корректировать ценовую политику.

Помимо этого, оценка недвижимости – обязательное требование при оформлении ипотеки. Без отчета оценщика банк не будет иметь права оформить кредитование на покупателя, что в конечном итоге приведет к развалу сделки и удлинению срока продажи вашей квартиры.

Виды стоимости квартиры

При оценке квартиры используют несколько видов стоимости, каждый из которых отражает разные аспекты ценности объекта.

Рыночная стоимость

“Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. Простыми словами, это та сумма, которую реальный покупатель готов заплатить, а продавец – получить за конкретную квартиру здесь и сейчас”, – говорит ведущий эксперт по недвижимости Илья Павлюк.

Кадастровая стоимость

“Кадастровую стоимость устанавливает государство. Она определяется методом массовой оценки, то есть это средняя стоимость по большой выборке однотипных объектов. Кадастровая стоимость нужна, чтобы госорганы могли правильно и справедливо рассчитать:

налог за владение объектом недвижимости;
земельный налог;
госпошлины;
стоимость аренды (если речь идет о государственной или муниципальной недвижимости).

Такой вид стоимости не учитывает индивидуальные особенности объекта, а её актуальность пересматривают 1 раз в 2 года в городах федерального значения и 1 раз в 4 года в остальных городах России”, – добавляет Илья Павлюк.

Ликвидационная стоимость

“Ликвидационная стоимость используется кредиторами и, как правило, на 20-25% ниже рыночного показателя. Это минимальная стоимость, за которую можно продать объект недвижимости за короткие сроки (30-45 дней)”, – резюмирует ведущий эксперт Илья Павлюк.

Три подхода к оценке недвижимости

Существует сравнительный, затратный и доходный подход. Выбор каждого зависит от специфики оцениваемого объекта.

Сравнительный подход

Название подхода полностью отражает его суть: стоимость объекта определяется на основе анализа цен предложения или сделок с аналогичными объектами.

Например, если двухкомнатные квартиры в вашем доме продаются в среднем за 16 млн. рублей, то и ваша, скорее всего, будет стоить примерно столько же, но с поправкой на индивидуальные особенности.

Затратный подход

Отвечает на вопрос: «Сколько будет стоить создание точной копии этого объекта?». При затратном подходе анализируется стоимость земельного участка, затраты на новое строительство, прибыль компании, совокупный износ (например, естественное старение материалов, влияние окружающей среды, устаревшие планировки).

Это незаменимый подход для оценки объектов незавершенного строительства, а также уникальных объектов (церкви, памятники архитектуры). Но для стандартных квартир он дает высокую погрешность и почти не применяется.

Доходный подход

Рассматривает недвижимость как источник будущего дохода. Его философия гласит: объект стоит столько, сколько денег он может принести своему владельцу.

Мы не будет углубляться в математические формулы, но отметим, что доходный подход незаменим для инвестиционных и коммерческих объектов.

{{ виджет-сайта="потребность" операция="продать" недвижимость="квартира" }}

Факторы, влияющие на стоимость квартиры

Конечно, цена объекта недвижимости не берется “с потолка”. На нее влияет большое количество факторов. О них вам расскажет ведущий эксперт по недвижимости Иван Золотарев.

Местоположение и инфраструктура

Локация в связке с инфраструктурой дают около 40-50% разницы в стоимости похожих квартир.

При этом транспортное развитие (запуск метро, МЦД, автомобильных магистралей) делают спальные районы более ликвидными и высоко оцениваемыми. Открытие метро в шаговой доступности добавляет к стоимости жилья около 10-15%. А новые сады и школы – 5-10%.

Характеристики дома

Если сравнить квартиры в Москве, похожие по локации и метражу, то в зависимости от характеристики дома цена за “квадрат” будет выглядеть так:

“хрущевка” – 210-240 тыс. руб;
“брежневка” – 240-270 тыс. руб;
“сталинка” – 270-330 тыс. руб;
панельный дом – 300-330 тыс. руб;
новостройка эконом и комфорт-класс – около 410 тыс. рублей.

Параметры квартиры

Этаж – один из самых значимых факторов. В старых домах дешевле всего квартиры на первом и последнем этажах. Первый этаж ассоциируется с шумом и вопросами приватности, последний – с рисками протечек и перегрева.

Однако в современных ЖК верхние этажи, наоборот, ценятся выше: видовые характеристики могут добавлять к стоимости 10–12% по сравнению с квартирами на средних этажах.

Состояние и ремонт

Это основной момент, который сейчас важен при выборе квартиры:

наличие капитального ремонта в доме дает прибавку до 30-40%;
косметический ремонт в квартире – 10-20%;
современный ремонт с заменой инженерных сетей – 20-30% по сравнению с квартирами в “бетоне” или с “ремонтом из под бабушки”;
дизайнерский ремонт прибавляет 30-50%, однако такие лоты не всегда ликвидны.

Рыночная ситуация

Рост инфляции, уменьшение запуска новых проектов, изменение льготных программ и другие факторы оказывают прямое влияние на цены объектов недвижимости.

Способы оценки квартиры

Оценка квартиры нужна не только для удобства продавца. Зачастую этого требует закон.

Оценка квартиры для разных целей

Для разных целей существует свой способ оценки квартиры. О них расскажет Илья Павлюк.

Оценка для продажи

Нужна, чтобы предварительно понять стоимость, за которую можно продать недвижимость. Такая оценка учитывает индивидуальные особенности объекта – состояние, локацию и т. д.

Важно понимать, что цифра в оценке рыночной стоимости не гарантирована, так как рынок динамичен и цена может измениться в любую сторону.

Оценка для ипотеки

Позволяет понять рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Рыночная стоимость используется банком для определения условий кредита, а также страховыми компаниями для расчетов сумм страховых выплат.

Ликвидационная стоимость позволяет банку понять, что этот объект недвижимости он сможет быстро реализовать и вернуть деньги, если заемщик перестанет выплачивать ипотеку.

{{ виджет-сайта="ипотека" цель-кредита="вторичная" соц-программа="не важно" мат-капитал="не важно" }}

Оценка для налогообложения

Для этих целей используется оценка кадастровой стоимости. Оценке подлежат все объекты, данные о которых есть в Едином Госреестре недвижимости.

Проводится раз в 2-4 года в зависимости от региона. Результат оценки содержится в выписке из ЕГРН.

Оценка для суда и наследства

Может использоваться как оценка кадастровой, так и рыночной стоимости в зависимости от рассматриваемого дела.

Если среди передачи наследства есть объект недвижимости, то он оценивается по кадастровой стоимости. Но так как кадастровая стоимость чаще всего ниже рыночной, то наследники могут воспользоваться рыночной оценкой стоимости.

Типичные ошибки при оценке квартиры

Несмотря на кажущуюся простоту действия, процесс оценки квартиры таит в себе некоторые “подводные камни”. О них вам расскажет Иван Золотарев.

Опора только на среднюю цену

Средняя цена не дает ровным счетом ничего. Тем более, если мы берем цены на площадках, где выставляются объявления. Вместо этого в своей практике я использую официальные базы Росреестра.

Единственный вариант, когда можно ориентироваться на среднюю цену – это объект без отделки или вообще в “бетоне”.

Завышение цены с расчетом на торг

Не советую такую историю, потому что любой покупатель при поиске квартиры выставляет фильтр “от более дешевых квартир к более дорогим”. Поэтому торг лучше обозначать сразу, а затем обоснованно отстаивать цену при просмотрах. Но это уже работа риелтора.

Эмоциональная привязанность

Эмоциональная привязанность является одним из гибельных факторов для быстрой продажи, потому что это она может привести к завышенной цене объекта. А еще хуже – к саботированию процесса сделки.

Игнорирование мелких факторов

Игнорирование многих юридических тонкостей, например, скорость перехода права собственности или неузаконенные перепланировки, могут сыграть с вами плохую шутку.

Сравнение с устаревшими данными

Рынок недвижимости не статичен, он меняется каждый день под влиянием многих факторов. К тому же, может трансформироваться район, инфраструктура, покупательская способность населения. Всё это важно учитывать в текущей ситуации, а не месяцами ранее.

Полезные инструменты и сервисы

Помимо профессиональных оценщиков, существуют специальные сервисы, где можно узнать предварительную цену вашей недвижимости:

ДОМ.РФ;
Авито;
Циан;
Домклик.

Но для быстрой продажи мало правильно оценить стоимость квартиры, очень важно обратиться за помощью к профессионалам своего дела! Риелторы федерального агентства недвижимости «Этажи» помогут провести сделку максимально легко и безопасно для вас!

{{ виджет-сайта="потребность" операция="продать" недвижимость="любая" }}