Если вы платите ипотеку, государство готово вернуть часть ваших денег. С переходом на прогрессивную шкалу НДФЛ суммы возврата выросли, и теперь некоторые заёмщики могут получить назад не 390, а все 650 тысяч рублей только за проценты по кредиту.

Что такое налоговый вычет по ипотеке

Налоговый вычет по ипотеке – это возврат части НДФЛ, который вы уплатили в бюджет. Механизм простой: государство уменьшает налогооблагаемую базу на определённую сумму, а разницу возвращает на счет.

Право на вычет закреплено в статье 220 Налогового кодекса России. Оно действует при покупке квартиры, дома, комнаты, земельного участка под строительство, а также доли в жилой недвижимости.

Два вида вычета при покупке жилья в кредит

При оформлении ипотеки доступны сразу два самостоятельных вычета:

имущественный – за расходы на покупку самой недвижимости;
процентный – за фактически уплаченные банку проценты по ипотеке.

Они не исключают друг друга: получить можно оба, причём последовательно или одновременно. Это позволяет вернуть из бюджета значительно большую сумму, чем при обычной покупке без кредита.

Кто имеет право на возврат

Претендовать на вычет могут граждане, одновременно отвечающие нескольким требованиям:

являются налоговыми резидентами России (проживают в стране не менее 183 дней в году);
получают официальный доход и уплачивают с него НДФЛ;
оформили целевой кредит именно на покупку жилья, а не на потребительские нужды;
приобрели недвижимость не у близкого родственника.

Неработающие пенсионеры, студенты без официального дохода, самозанятые (без параллельной трудовой занятости) и индивидуальные предприниматели на специальных режимах налогообложения (УСН, патент) права на вычет не имеют, поскольку не платят НДФЛ.

Сколько денег можно вернуть

С 2025 года в России действует прогрессивная пятиступенчатая шкала НДФЛ. Размер вычета теперь напрямую зависит от того, по какой ставке вы платите налог, – и чем выше ставка, тем больше возврат.

Вычет на покупку жилья

Максимальная сумма, с которой считается вычет за покупку, составляет 2 миллиона рублей на одного собственника. Размер возврата зависит от ставки НДФЛ:

Ставка НДФЛ	Годовой доход	Максимальный возврат
13%	до 2,4 млн рублей	260 000 рублей
15%	от 2,4 до 5 млн рублей	300 000 рублей
18%	от 5 до 20 млн рублей	360 000 рублей
20%	от 20 до 50 млн рублей	400 000 рублей
22%	свыше 50 млн рублей	440 000 рублей

Если квартира стоила дешевле 2 миллионов рублей, неиспользованный остаток переносится на следующий объект. При покупке дороже этой суммы база всё равно ограничена 2 миллионами рублей.

Вычет по процентам ипотеки

Лимит для расчёта процентного вычета – 3 миллиона рублей уплаченных процентов. Этот вычет даётся только по одному объекту недвижимости и остаток на другие объекты не переносится.

Суммы возврата при новой шкале НДФЛ для жилья, купленного с 2025 года:

Ставка НДФЛ	Годовой доход	Максимальный возврат по процентам
13%	до 2,4 млн рублей	390 000 рублей
15%	от 2,4 до 5 млн рублей	450 000 рублей
18%	от 5 до 20 млн рублей	540 000 рублей
20%	от 20 до 50 млн рублей	600 000 рублей
22%	свыше 50 млн рублей	660 000 рублей

Для жилья, приобретённого до 2024 года включительно, максимальная сумма возврата составляет 390 тысяч рублей вне зависимости от ставки.

Сколько можно вернуть суммарно

Если объединить оба вычета, картина выглядит следующим образом:

Ставка НДФЛ	Вычет на покупку	Вычет по процентам	Итого
13%	260 000 рублей	390 000 рублей	650 000 рублей
15%	300 000 рублей	450 000 рублей	750 000 рублей
18%	360 000 рублей	540 000 рублей	900 000 рублей
20%	400 000 рублей	600 000 рублей	1 000 000 рублей
22%	440 000 рублей	660 000 рублей	1 100 000 рублей

Условия и ограничения

Прежде чем подавать документы, важно знать несколько принципиальных правил, которые влияют на итоговую сумму.

По имущественному вычету (покупка):

Воспользоваться им можно несколько раз на разных объектах, пока не будет исчерпан лимит в 2 миллиона рублей.
Возврат не превышает сумму НДФЛ, фактически уплаченного за год. Если за год вы заплатили налогов на 100 тысяч рублей, именно столько и вернётся – остаток переносится на следующий год.

По процентному вычету:

Оформляется только по одному объекту недвижимости за всю жизнь.
Подавать документы можно в любой момент после регистрации права собственности.
Вернуть деньги можно лишь за последние три года.
Кредит должен быть целевым, то есть в договоре должна быть прямо указана цель: покупка жилья.

Когда вычет не предоставляется:

Жильё куплено у близкого родственника (супруга, родителей, детей, братьев, сестёр).
Расходы на покупку оплатил работодатель или государство (маткапитал, субсидии). В этой части вычет не действует.
Покупатель не является плательщиком НДФЛ.

Как оформить вычет: пошаговая инструкция

Существует три способа получить возврат. Выбор зависит от того, как вам удобнее получить вычет: сразу крупной суммой на счёт или ежемесячно через прибавку к зарплате.

Способ 1. Через ФНС (по декларации)

Это стандартный вариант: вы подаёте декларацию 3-НДФЛ за прошедший год и получаете всю сумму возврата за этот период на расчётный счёт.

Дождитесь окончания календарного года, за который хотите получить вычет.
Получите у работодателя справку 2-НДФЛ.
Соберите пакет документов по списку ниже.
Заполните декларацию 3-НДФЛ – удобнее всего это сделать в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС: большинство данных подтягивается автоматически.
Отправьте декларацию онлайн или принесите в налоговую инспекцию по месту регистрации.
Укажите реквизиты счета для возврата.
Дождитесь камеральной проверки – она занимает до трех месяцев, после чего деньги поступают на счёт в течение месяца.

Способ 2. Через работодателя

В этом случае вы не ждёте окончания года: работодатель перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты до тех пор, пока не будет выбрана вся сумма вычета. Зарплата каждый месяц становится чуть больше.

Соберите необходимые документы.
Обратитесь в налоговую инспекцию с заявлением о подтверждении права на вычет онлайн через личный кабинет ФНС.
Получите уведомление от налоговой (обычно готово в течение 30 дней).
Передайте уведомление в бухгалтерию работодателя.
Начиная с месяца подачи заявления НДФЛ из зарплаты удерживаться не будет.

Способ 3. Упрощенный порядок

Для тех, чей банк подключён к системе обмена данными с ФНС, действует упрощённая процедура. Налоговая сама получает сведения о кредитном договоре и уплаченных процентах и формирует предзаполненное заявление в личном кабинете.

Зайдите в личный кабинет на сайте ФНС.
Найдите раздел «Упрощённые вычеты». Если банк передал данные, там уже будет готовое заявление.
Проверьте данные, при необходимости скорректируйте.
Подпишите заявление электронной подписью и отправьте.
Деньги поступят быстрее, чем при стандартной процедуре: камеральная проверка занимает 30 дней, а выплата – ещё 15.

Какие документы понадобятся

Состав пакета зависит от того, какой вычет вы оформляете: только за покупку или ещё и за проценты.

Документы для обоих видов вычета:

паспорт;
справка 2-НДФЛ за каждый год, по которому запрашивается возврат;
декларация 3-НДФЛ (при оформлении через ФНС);
договор купли-продажи или договор долевого участия;
выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
акт приёма-передачи (при покупке новостройки);
платёжные документы, подтверждающие расходы на покупку.

Дополнительно для вычета по процентам:

кредитный (ипотечный) договор;
актуальный график погашения кредита и уплаты процентов;
справка из банка об уплаченных процентах за период.

Документ	Для вычета на покупку	Для вычета по процентам
Паспорт	Да	Да
Справка 2-НДФЛ	Да	Да
Декларация 3-НДФЛ	Да	Да
Договор купли-продажи / ДДУ	Да	Да
Выписка из ЕГРН	Да	Да
Кредитный договор	Не обязательно	Да
Справка об уплаченных процентах	Нет	Да
График платежей	Нет	Да

Справку об уплаченных процентах выдаёт банк по запросу или автоматически в интернет-банке в разделе «Документы».

Сроки и нюансы

Сроки подачи и получения вычета часто вызывают вопросы, поэтому разберём их подробно.

Когда можно начать оформление:

Вычет за покупку доступен с момента регистрации права собственности (для вторичного рынка) или подписания акта приёма-передачи (для новостройки).
Вычет по процентам можно заявлять ежегодно по мере их фактической уплаты банку.

За сколько лет можно вернуть:

Декларацию подают за прошедшие годы, но не более чем за три последних. Если квартира куплена в 2020 году, а вычет оформляется в 2026-м, вернуть можно только за 2023, 2024 и 2025 годы.
Пенсионеры вправе перенести остаток вычета на три года назад, предшествующих выходу на пенсию.

Важные детали:

Вычет за год не может превышать сумму НДФЛ, фактически уплаченного за этот год. Остаток переносится на следующий год автоматически.
Супруги могут распределить вычет между собой в любых пропорциях по соглашению, даже если жильё оформлено на одного из них. Это позволяет ускорить получение всей суммы.
Если ипотека взята до 2014 года, лимит по процентам не применяется: вычет рассчитывается со всей суммы уплаченных процентов без ограничения.
В феврале 2026 года в Государственную думу внесён законопроект о повышении лимитов: по покупке – до 8 миллионов рублей, по процентам – до 6 миллионов рублей. Если он будет принят, максимальный возврат по процентам вырастет до 780 тысяч рублей. Пока инициатива находится на рассмотрении.