Купив квартиру, вы вправе вернуть часть потраченных денег за счёт уплаченного подоходного налога. Государство предусмотрело возврат до 650 000 рублей. Воспользоваться этой функцией может практически каждый официально работающий человек.

Что такое имущественный налоговый вычет

Каждый месяц работодатель удерживает из вашей зарплаты 13% подоходного налога (НДФЛ) и перечисляет их в государственный бюджет. Имущественный налоговый вычет – это механизм, при котором государство возвращает вам часть уже уплаченного налога, если вы потратили деньги на покупку жилья.

Правило закреплено в статье 220 Налогового кодекса РФ. Вычет бывает двух видов:

Основной – за саму покупку или строительство жилья.
Процентный – за проценты, уплаченные по ипотечному кредиту.

Оба вида можно оформить одновременно, если вы брали ипотеку.

Кто может получить вычет

Право на вычет есть у налогового резидента России, то есть у человека, который провел в стране не менее 183 дней в течение года и при этом платит НДФЛ. Как правило, это официально трудоустроенные сотрудники.

Помимо работающих по найму, вычет могут получить:

собственники бизнеса, которые платят НДФЛ с дивидендов или иного облагаемого дохода;
пенсионеры, если в предшествующие три года у них был налогооблагаемый доход;
арендодатели, официально декларирующие доходы от сдачи жилья.

Есть категории граждан, которым вычет недоступен.

Категория	Может получить вычет	Причина
Работник по трудовому договору	Да	Платит НДФЛ 13%
ИП на УСН или патенте	Нет	Не платит НДФЛ с доходов от бизнеса
Неработающий гражданин	Нет	Нет облагаемого дохода
Студент без дохода	Нет	Нет облагаемого дохода
Пенсионер с работой	Да	Есть НДФЛ с зарплаты
Пенсионер без работы	Возможно	Только за три предшествующих года работы

За какую недвижимость дают вычет

Вычет распространяется только на жилую недвижимость, расположенную на территории России. Апартаменты, коммерческие помещения и зарубежное жильё под действие льготы не подпадают.

Перечень объектов, за которые государство вернёт налог:

квартира (в новостройке или на вторичном рынке);
комната;
жилой дом;
доля в квартире, доме или комнате;
земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства;
участок с уже построенным жилым домом.

Подробнее – в таблице.

Тип объекта	Вычет возможен	Особые условия
Квартира в новостройке (ДДУ)	Да	Вычет возникает с момента подписания акта приёма-передачи
Квартира на вторичном рынке	Да	Вычет возникает с момента регистрации права собственности
Жилой дом	Да	Учитываются расходы на строительство и отделку
Комната	Да	Должна быть самостоятельным объектом
Доля в жилье	Да	Вычет пропорционален доле, либо распределяется по договорённости между собственниками
Участок под ИЖС	Да	Только в связке с построенным домом и одновременно с вычетом на дом
Апартаменты	Нет	Не относятся к жилому фонду

Сколько можно вернуть

Государство устанавливает предельные суммы расходов, с которых считается вычет. Сам возврат равен 13% от этих расходов (или больше при высоком доходе).

Основной вычет. Лимит расходов – 2 000 000 рублей. Максимальный возврат – 260 000 рублей. Лимит действует один раз в жизни, но его можно добирать по частям с разных объектов, пока не исчерпается.

Процентный вычет. Лимит расходов на ипотечные проценты – 3 000 000 рублей. Максимальный возврат – 390 000 рублей. Этот вычет привязан к конкретному объекту и переносить остаток на другую ипотеку нельзя.

Основание для вычета	Лимит расходов	Возврат при ставке 13%	Возврат при ставке 15%
Покупка или строительство жилья	2 000 000 руб.	до 260 000 руб.	до 300 000 руб.
Проценты по ипотеке	3 000 000 руб.	до 390 000 руб.	до 450 000 руб.
Итого при ипотеке	5 000 000 руб.	до 650 000 руб.	до 750 000 руб.
Покупка без ипотеки	2 000 000 руб.	до 260 000 руб.	до 300 000 руб.

Пример расчёта. Вы купили квартиру за 4 500 000 рублей и взяли ипотеку, за год заплатили процентов на 400 000 рублей. Ваша зарплата – 80 000 рублей в месяц, за год вы уплатили НДФЛ около 124 800 рублей.

За саму квартиру вы вправе вернуть 260 000 рублей (лимит 2 000 000 руб. исчерпан, хотя квартира дороже). За ипотечные проценты дополнительно – 52 000 рублей (13% от 400 000 руб.). Всего в этом году можно вернуть 124 800 рублей – столько, сколько реально уплачено в бюджет. Остаток перейдёт на следующий год.

Когда вычет не дадут

Не каждая покупка жилья открывает право на возврат налога.

Ситуация	Вычет возможен	Пояснение
Жильё куплено у родителей, детей, супруга	Нет	Сделки между взаимозависимыми лицами не учитываются
Расходы покрыты материнским капиталом	Частично	Вычет дается только с суммы собственных средств
Расходы покрыты субсидией или сертификатом	Частично	Государственная помощь из расчета исключается
Жильё оплатил работодатель	Нет	Вычет только с личных расходов
Вычет уже был использован полностью	Нет	Лимит предоставляется один раз в жизни
Право собственности не оформлено	Нет	Нужна выписка из ЕГРН или подписанный акт (для ДДУ)

Какие документы нужны

Стандартный пакет документов для оформления основного вычета выглядит так:

паспорт;
декларация по форме 3-НДФЛ;
справка о доходах и суммах налога (форма 2-НДФЛ) за нужный год;
договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве;
акт приема-передачи объекта;
выписка из ЕГРН (свидетельство о собственности);
платёжные документы (чеки, квитанции, расписки продавца, платежные поручения);
заявление на возврат налога с реквизитами счета.

При покупке в ипотеку к стандартному пакету добавляются:

кредитный договор с банком;
справка об уплаченных за год процентах (выдает банк).

Если жилье куплено в браке и стоит менее 4 000 000 рублей, потребуется заявление о распределении вычета между супругами.

Документ	Для чего нужен	Где получить
Выписка из ЕГРН	Подтверждает право собственности	МФЦ, Росреестр, Госуслуги
Акт приема-передачи	Подтверждает получение объекта (для ДДУ)	У застройщика
2-НДФЛ	Показывает сумму уплаченного налога	В бухгалтерии работодателя или в личном кабинете ФНС
Справка об уплаченных процентах	Подтверждает расходы на ипотеку	В интернет-банке или в отделении банка
Платёжные документы	Подтверждают реальную оплату жилья	Хранятся у покупателя, при безналичной оплате – в истории платежей
Кредитный договор	Подтверждает факт ипотеки	У вас на руках с момента подписания

Как получить вычет через налоговую

Этот способ подходит тем, кто хочет получить всю сумму сразу на банковский счёт. Подавать документы можно по окончании года, в котором возникло право на вычет.

Зайдите в личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru.
Заполните декларацию 3-НДФЛ. Данные о доходах подтянутся автоматически от работодателя – нужно лишь проверить цифры.
Прикрепите сканы или фотографии всех документов из пакета.
Укажите реквизиты банковского счёта для перечисления денег.
Отправьте заявление. Оно будет рассматриваться до трёх месяцев, после чего в течение месяца деньги поступят на счёт.

Декларацию за прошлый год можно подать в любой момент в течение трёх лет. Если вы купили квартиру в 2023 году, у вас есть время до конца 2026 года, чтобы подать документы.

Как получить вычет через работодателя

В этом случае НДФЛ не будет удерживаться из вашей зарплаты до тех пор, пока не исчерпается положенная вам сумма. Ждать конца года не нужно – оформить можно сразу после покупки.

Соберите пакет документов (кроме декларации 3-НДФЛ и справки 2-НДФЛ, так как они здесь не нужны).
Подайте заявление на получение уведомления через личный кабинет на nalog.ru или лично в отделении ФНС.
Дождитесь ответа налоговой – проверка занимает до 30 дней.
Получите уведомление от ФНС и передайте его в бухгалтерию работодателя.
Напишите заявление в бухгалтерии о предоставлении вычета.

С ближайшей зарплаты работодатель перестанет удерживать НДФЛ до тех пор, пока сумма вычета не будет выбрана полностью.

Параметр	Через ФНС	Через работодателя
Когда подавать	По окончании года	В любое время после покупки
Как получить деньги	Единой выплатой на счёт	Прибавкой к зарплате каждый месяц
Нужна ли декларация 3-НДФЛ	Да	Нет
Срок ожидания	До 4 месяцев	Около 1 месяца
Удобно, если…	Хочется получить сумму сразу	Не хочется ждать конца года

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ

Самый простой способ – через личный кабинет на nalog.ru в разделе «Жизненные ситуации» -> «Подать декларацию 3-НДФЛ». Система сама подтянет данные о доходах и подскажет, что заполнять.

В декларации потребуется указать:

источники дохода за год и суммы;
сведения об объекте: адрес, дата регистрации права, стоимость;
сумму расходов, которую вы заявляете к вычету;
реквизиты банковского счёта для возврата.

Если вы пользовались вычетом в прошлые годы, укажите, сколько уже было использовано – это поможет правильно рассчитать остаток.

Сколько ждать денег

Сроки зависят от выбранного способа оформления.

Этап	Через ФНС (декларация)	Через работодателя
Проверка документов	До 3 месяцев	До 30 дней
Перечисление денег	Ещё до 30 дней после проверки	Не применяется (НДФЛ не удерживается)
Итого с момента подачи	До 4 месяцев	Около 1 месяца
Периодичность получения	Раз в год или по частям	Ежемесячно (прибавка к зарплате)

Если налоговая нарушила срок возврата, она обязана выплатить пени за каждый день просрочки – это право закреплено в Налоговом кодексе.