Когда вы получаете квартиру по наследству, зачастую возникает вопрос – а когда и как ее можно продать без уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

В этой статье мы разберем основные правила и условия, при которых продажа унаследованной недвижимости не приведет к налоговым последствиям. Вы узнаете о допустимых сроках, особенностях продажи и других важных моментах, которые помогут вам избежать лишних затрат.

Основное правило: 3 года владения

Общий срок, после которого можно продать купленную недвижимость без уплаты налога, составляет 5 лет.

Но для многих ситуаций минимальный срок – 3 года. Например, когда квартира получена:

в качестве наследства;
по договору дарения;
после приватизации;
по договору пожизненного содержания с иждивением.

Минимальный срок владения также составит 3 года, если эта недвижимость является единственной у владельца. Это же правило действует и для объектов, купленных в собственность до 1 января 2016 года, а также на недвижимое имущество – например, земельный участок, гараж и т.д.

С какого момента считать срок владения

Обычно началом срока владения является дата регистрации права на жилье.

Но в случае с унаследованной недвижимостью действует исключение (п. 4 ст. 1152 ГК РФ) – право владения переходит к новому собственнику в день смерти наследодателя.

Если один из собственников унаследовал долю другого, то срок владения начинается с момента, когда была зарегистрирована собственность на первую долю.

А вот если квартира была приобретена в браке и унаследована от мужа или жены, то срок владения начинает исчисляться с момента, когда недвижимость была впервые оформлена в собственность.

Нужно ли платить налог при получении наследства

При получении квартиры в наследство вам не нужно платить налог на доходы физических лиц.

Однако если вы пользовались недвижимостью менее 3 лет и решили ее продать, государство обязывает выплатить налог по ставке 13%. Напомним, что ставки НДФЛ для нерезидентов России в 2025 году следующие: прогрессивная шкала в диапазоне от 13 до 22%, налог 15% на вклады и дивиденды, а также 30% на прочие доходы.

Уплаты налога можно законно избежать, если срок владения составит от 3 лет.

Как рассчитать налог, если продаете раньше 3 лет

Есть несколько способов снизить налог. Рассмотрим их более детально.

Способ 1. Имущественный вычет

Имущественный вычет – это сумма, которую можно вычесть из налогооблагаемой базы при продаже жилья. Размер вычета – 1 миллион рублей.

Причем сделать вычет при продаже своей доли (если данная доля продается отдельным договором купли-продажи) могут все собственники жилья – то есть каждый получит по 1 миллиону рублей. Таким образом, налог 13% можно свести к 0.

Правило: на 1 договор купли-продажи вычет в размере 1 миллиона рублей действует только 1 раз, независимо от количества собственников.

Пример: благодаря вычету при продаже квартиры за 3 миллионов рублей налог будет рассчитываться с 2 миллионов рублей. Соответственно, в качестве налога вы оплатите 13% с 2 миллионов рублей – а это 260 тысяч рублей вместо 390 тысяч рублей.

Вы также можете снова использовать имущественный вычет в будущем, если решите продать другую квартиру, дом или участок. Вы можете применять этот вычет множество раз за всю жизнь, но есть лимит – один раз в год.

Способ 2. Уменьшение дохода на расходы

В данном способе расходы на приобретение жилья необходимо вычесть из дохода от продажи. А сам налог в размере 13% будет рассчитываться от разницы.

Пример: если вы приобрели квартиру за 6 миллионов рублей, а через несколько лет решили продать за 8 миллионов рублей, то налогооблагаемым доходом станет сумма в 2 миллиона рублей (8 миллионов минус 6 миллионов). Соответственно, налог составит 260 тысяч рублей.

Этот вариант особенно актуален для недвижимости, полученной в наследство или по договору дарения. Но есть нюанс – вычитать из прибыли от продажи квартиры придется подтвержденные расходы наследодателя или дарителя на покупку недвижимости.

Правило 70% от кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость – это установленная сумма за объект недвижимости. Эта оценка внесена в ЕГРН. Вы сможете применить ту кадастровую стоимость, которая установлена с 1 января того года, в который вы продали эту недвижимость.

В тех случаях, когда вы продали недвижимость ниже этой оценки, налог все равно необходимо выплатить с 70% и более (итоговый процент зависит от региональных коэффициентов).

Важно! С 2025 года многие регионы данный коэффициент установили в размере 1. Это означает, что налог будет рассчитываться на всю сумму дохода от продажи недвижимости без каких-либо уменьшений или льгот. То есть, если вы продали недвижимость за 1 миллион рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 1,5 миллиона рублей, то налог будет взиматься с полной суммы в 1 миллион рублей.

Особенности продажи, если наследников несколько

Если наследников несколько и у каждого своя доля, обратите внимание на следующие аспекты сделки:

Если один из нескольких дольщиков хочет продать свою долю, он должен:

сначала предложить остальным дольщикам выкупить ее;
далее получить согласие остальных на продажу с отказом от права преимущественной покупки.

Важно! Несоблюдение этих условий может привести к судебным разбирательствам и признанию сделки недействительной.

Продажа всех долей:

если все дольщики хотят продать квартиру, выгоднее продавать каждую долю по отдельному договору;
далее каждый из собственников может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 миллиона рублей.

Когда и как подавать декларацию 3-НДФЛ

Есть важное правило – подать декларацию 3-НДФЛ обязательно до 30 апреля следующего года. А оплату налога необходимо произвести до 15 июля следующего года.

Подать декларацию можно дистанционно. Например, в личном кабинете на портале Госуслуг или сайте Федеральной налоговой службы.

Документы для продажи унаследованной квартиры

Для продажи унаследованной квартиры нужны следующие документы:

паспорта всех участников сделки – продавца и покупателя;
договор купли-продажи – документ, который подтверждает сделку;
справка о зарегистрированных в квартире людях – этот документ подтверждает, кто постоянно проживает в квартире;
свидетельство о наследовании – подтверждает законное право продавца владеть квартирой;
разрешение от органов опеки и попечительства – потребуется, если в квартире есть несовершеннолетние собственники.

Также нужно быть готовыми предоставить покупателю следующие документы:

технические документы на квартиру – например, план помещения;
выписку из лицевого счета – там будет указано, есть ли у продавца задолженности по коммунальным услугам.

Важно! Покупатель платит пошлину за регистрацию права на квартиру.

Обычно оформление занимает около 7 дней.

Пошаговая инструкция продажи унаследованной квартиры

Вступление в наследство Обратитесь к нотариусу за свидетельством о праве на наследство. Для этого вам потребуются паспорт, свидетельство о смерти бывшего владельца, документы на квартиру и подтверждение родства.
Регистрация прав в Росреестре Зарегистрируйте право собственности, используя свидетельство о наследстве.
Подготовка квартиры к продаже Соберите паспорт, свидетельство, выписку из ЕГРН, справку о прописанных и квитанцию об уплате госпошлины. Затем оцените рыночную стоимость квартиры и подготовьте ее к показам.
Поиск покупателя и переговоры На этом этапе можно обратиться к специалистам компании «Этажи». Они помогут составить объявление о продаже квартиры, найти покупателей, провести переговоры и помочь со сбором всех документов для сделки.
Заключение договора Подпишите предварительный договор и получите аванс или задаток. И только после финального согласования подпишите основной договор.

Важно! Нотариальное оформление необходимо только при продаже доли или по требованию.
Регистрация сделки и расчеты Оплатите госпошлину за регистрацию, после чего подайте документы в Росреестр или МФЦ. Помните, что регистрация занимает приблизительно 7 дней. После регистрации получите оплату от покупателя.
Передача квартиры После оплаты подпишите акт передачи, а также передайте ключи и права на квартиру.

{{ виджет-сайта="потребность" операция="продать" недвижимость="квартира" }}

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать квартиру сразу после вступления в наследство?

Конечно, наследник вправе продать недвижимость, но только после получения свидетельства о праве на наследство и регистрации права собственности на квартиру в Росреестре.

Что будет, если не подать декларацию?

Если не подать декларацию, вы получите штраф. Он составляет 5% от неуплаченной в срок суммы налога. Причем начисление штрафа будет идти за каждый месяц просрочки сдачи декларации.

Также существует штраф за полную или частичную неуплату налога. Размер штрафа за это нарушение – 20-40% от суммы налога. В данном случае штраф также начисляется за каждый месяц просрочки.

Важно! За уклонение от уплаты налогов следует административная или уголовная ответственность.

Можно ли продать квартиру дешевле 70% от кадастровой стоимости?

Это вполне допустимо, за какую сумму продавать недвижимость – только ваше дело. Однако в любом случае сумма налога будет рассчитываться исходя из 70% всей кадастровой стоимости и районного коэффициента.

Что делать, если документы наследодателя на покупку квартиры утеряны?

В таких ситуациях необходимо:

обратиться в Росреестр или МФЦ и запросить выписку из ЕГРН – это подтвердит ваше право собственности на полученную в наследство недвижимость;
запросить у нотариуса, ранее заверившего вашу сделку, за дубликатами всех документов.

Можно ли использовать вычет повторно при продаже другой недвижимости?

Вычеты при продаже квартиры можно применять 1 раз в год (Статья 220 НК РФ).

Важно! Вычет при покупке квартиры применяется только единожды.

Также мы рекомендуем обращать внимание на следующие аспекты:

Если квартира была куплена в браке и оформлена на одного из супругов, а через какое-то время второй супруг умирает, то, как правило, нотариус при установлении имущества умершего супруга не может увидеть, что квартира была куплена в браке. Дело в том, что согласно Семейному кодексу РФ, все имущество, приобретенное в период брака, принадлежит обоим супругам в равных долях. Получается, что первая половина доли в квартире принадлежит супругу, на которого оформлено право собственности. А вторая половина доли принадлежит супругу, который умер. Соответственно, наследники умершего супруга (в том числе и живой супруг) имеют право на вступление в наследство на данную половину доли. Даже если оставшийся супруг является единственным наследником умершего супруга, то и тут не все так просто, поскольку необходимо обратиться еще раз к нотариусу по вступлению в наследство. А если нотариус откажется это сделать, то вступить в наследство можно будет только по судебному решению.
Если квартира была куплена в браке на одного из супругов, а через некоторое время они развелись, но раздела имущества не было и собственником данной квартиры по выписке ЕГРН остался один из супругов, то в случае смерти данного собственника бывший супруг в силу закона (Семейного кодекса РФ) владеет половиной данной квартиры. Если нотариус не установил все обстоятельства приобретения умершим квартиры, то в дальнейшем бывший супруг может через суд получить половину доли на данную квартиру у наследников, которые вступили в наследство.
Также необходимо помнить, что срок исковой давности составляет 3 года. Это же и относится к наследникам, которые не вступили в наследство, по независящим от них причинам, поскольку их право на обжалование наследства наступает с момента, когда они узнали, что их право нарушено и только с этого времени начинают исчисляться 3 года исковой давности.
Еще следует учитывать, что если будет установлен новый наследник, а первоначальные наследники уже продали квартиру, то суд может принять одно из двух решений. Первый вариант – первые наследники, которые продали квартиру, выплачивают новому наследнику компенсацию, исходя из его доли и стоимости квартиры. Второй – если первые наследники не имеют возможности выплатить компенсацию, то суд расторгает сделку. То есть покупатель теряет право собственности на приобретенную им квартиру. А квартира делится в равных долях между первыми наследниками и новым наследником. А что с ней делать дальше, они уже решат самостоятельно.

Еще больше полезной информации можно найти на нашем сайте etagi.com.

{{ виджет-сайта="потребность" операция="продать" недвижимость="любая" }}