Если Продавец является гражданином РФ, то проблем в покупке объекта недвижимости возникнуть не должно.

Но если Продавец является гражданином иностранного государства, то имеются некоторые особенности:

Когда продавец является гражданином иностранного государства, которое включено в перечень «недружественных стран», то сделка по продаже / покупке ОН должна проходить после получения разрешения Правительственной комиссии, с обязательными расчетами по сделке через счет типа С.

При этом, необходимо помнить, что даже если Продавец выдал доверенность на гражданина РФ, то правила про получение разрешения Правительственной комиссии, расчеты типа С всё равно остаются прежними.

Риск: признание сделки ничтожной; двусторонняя реституция (стороны обязаны вернуть всё полученное по сделке: иностранное лицо возвращает объект недвижимость, резидент – деньги); отказ Росреестра в регистрации сделки.

Когда продавец является гражданином иностранного «дружественного» государства.

Необходимо помнить, что паспорт иностранного гражданина требует перевода на русский язык. И кроме того, перевод паспорта должен быть нотариально заверен.

Расчеты по сделке, где Продавец является гражданином иностранного государства, должны осуществляться строго безналичным способом (только аккредитив / ном. счет / со счета на счет). Даже если Продавец выдал доверенность на гражданина РФ с правом получение денежных средств по сделке наличным способом, то всё равно расчет по такой сделке должен проходить строго безналичным способом (только аккредитив / ном. счет / со счета на счет).

Риск: привлечение к административной ответственности по ст. 15.25 КоАП РФ (Нарушение валютного законодательства Российской Федерации и актов органов валютного регулирования). Штраф: от 20% до 40% от суммы сделки.

Когда продавец является иностранным гражданином, но имеет ВНЖ в РФ.

Паспорт иностранного гражданина должен быть с нотариально заверенным переводом на русский язык. Но правило безналичных расчетов действовать не будет. Расчеты с таким Продавцом можно производить и наличными.

Возраст Продавца.

Следует обратить внимание на возраст Продавца. И это не относится к эйджизму.

Как правило, люди старшего возраста более ведомы, управляемы и их легче обмануть. Но кроме этого, люди более старшего возраста чаще страдают психическими расстройствами, препятствующими в полной мере здраво оценивать реальную обстановку дел, а также отдавать отчет своим действиям.

Именно поэтому юридическим департаментом агентства недвижимости «Этажи» было принято решение при проведении сделок, где возраст Продавцов превышает 45 лет, запрашивать от Продавца справку из психоневрологического диспансера.

В данной справке мы можем увидеть, что у Продавца на момент осмотра (если проводился осмотр психиатром) не выявлены психические расстройства, а также то, что Продавец не состоит на учете, т.е. ранее в психоневрологический диспансер не обращался.

Кроме того, в рамках проведения сделок, где единственным собственником ОН (квартиры) является Продавец, достигший возраста 60 лет, действует обязательное правило о проведении расчетов по сделке через номинальный счет «Этажей». Основными условиями получения ДС Продавцом, при проведении расчетов через номинальный счет «Этажей», являются: период охлаждения и подписанный сторонами сделки передаточный акт.

Риск: признание сделки недействительной по основаниям ст. 171 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным), ст. 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими); ст. 178 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения); ст. 179 (недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств).

Семейное положение Продавца на момент приобретения Объекта недвижимости.

Если Объект недвижимости приобретен Продавцом по возмездному основанию (например: на основании Договора купли-продажи), то необходимо проверить состоял ли Продавец на момент приобретения имущества в браке.

Если состоял – то потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Если состоял, но затем брак был прекращен – то необходимо уточнить у Продавца, а производился ли раздел совместно нажитого имущества между супругами при расторжении брака. Если раздел имущества не производился, то также потребуется нотариально заверенное согласие уже бывшего супруга на продажу. Если же раздел имущества производился – то необходимо запросить у Продавца соглашение о разделе совместно нажитого имущества / судебное решение.

Если Продавец состоял в браке, но супруг скончался. Необходимо проверить, вступили ли в наследство на долю умершего супруга. Если нет – то необходимо вступить в наследство до сделки.

Риск: оспаривание сделки супругом. Супруг может направить иск в суд с течение 1 года со дня, когда узнал или должен был узнать о сделке. Суд может вернуть имущество в общую собственность или взыскать денежную компенсацию с супруга, совершившего сделку.

Риск: оспаривание сделки наследниками умершего супруга.

Проверка через Госуслуги и базы МВД

Продавца необходимо проверить по следующим сервисам:

Банк исполнительных производств на официальном сайте ФССП https://fssp.gov.ru/iss/ip

Необходимо проверить, не имеет ли Продавец на данный момент задолженностей, по которым приставами-исполнителями возбуждены исполнительные производства. Наличие задолженностей может нам говорить о том, что на Объекте недвижимости наложен или может быть наложен запрет регистрации (ограничение), который не позволит нам провести сделку до того момента, пока Продавец не погасит имеющуюся задолженность по исполнительным листам.

Кроме того, если Продавец имеет задолженность по исполнительным производствам свыше 500 тыс. руб., то это указывает на предбанкротное состояние Продавца (но необходимо помнить, что стоит оценивать общую платежеспособность Продавца). Тогда рекомендациями к Проведению сделки будут являться: наличие отчета об оценке / аналитической справки, отчуждение объекта недвижимости только по рыночной стоимости (без занижений), проведение расчетов по сделке строго безналичным способом (аккредитив, ном. счет, со счета на счет).

Картотека арбитражных дел https://kad.arbitr.ru/

С помощью данного ресурса можно проверить, возбуждена ли в отношение Продавца процедура банкротства.

Фед.ресурс Банкротство (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве) https://bankrot.fedresurs.ru/

На данном сайте можно проверить, проходил или проходит ли Продавец процедуру банкротства (включает в себя как судебное, так и внесудебное банкротство).

Сайт судов общей юрисдикции https://sudrf.ru/

С помощью данного сайта можно проверить наличие / отсутствие судебных споров в отношение Продавца, Объекта недвижимости, которые могут повлечь оспаривание сделки.

Проверка реквизитов паспорта Продавца через сайт Госуслуги https://www.gosuslugi.ru/621102/1/form?_=1713847156928

В помощью данного сервиса необходимо проверить действительность паспорта Продавца. Паспорт Продавца должен значиться действительным. В противном же случае Продавцу потребуется получить справку из ОВМ МВД России о действительности паспорта.

Продавцами объекта недвижимости являются несовершеннолетние / недееспособные.

При проведении подобных сделок необходимо помнить, что договор по продаже Объекта недвижимости, собственниками которого являются несовершеннолетние / недееспособные, обязательно должен быть нотариально удостоверен.

Кроме того, обязательным условием условием для проведения сделки является получение приказа / разрешения / распоряжение органов опеки и попечительства на совершение сделки.

Риск: признание сделки ничтожной, отказ в регистрации сделки Росреестром.

Покупка по доверенности: риски и правила

Если Продавец действует по доверенности, то необходимо:

Провести проверку доверенности по реквизитам на сайте реестра доверенностей https://www.reestr-dover.ru/. Доверенность должна быть актуальна, не отозвана.
Проверяем наличие полномочий доверенного лица на Продажу.

Если у доверенного лица нет полномочий на продажу Объекта недвижимости, то он попросту не может произвести отчуждение Объекта недвижимости.

Кроме того, Росреестр не зарегистрирует сделку, проведенную через доверенное лицо, если в доверенности не будут указаны полномочия на продажу Объекта недвижимости.

Признаки мошенничества: на что сразу обратить внимание

При покупке квартиры на вторичном рынке необходимо сразу обращать внимание на то, торопит ли Продавец сделку, каким образом хочет получить денежные средства от сделки, привлекательная цена Объекта недвижимости.

Если мы замечаем, что Продавец торопит проведение сделки, но при этом он может предоставлять все документы для сделки, в том числе и справки из ПНД, НД и пр., а также требует проведение расчетов по сделке наличными и, желательно в день сделки, при этом продает Объект недвижимости по цене ниже рыночной, то мы с вами наблюдаем явные признаки влияния мошенников на Продавца.

Что мы должны выяснить:

Является ли Объект недвижимости единственным жильем для Продавца?
С какой целью торопит сделку?
Куда будут направлены ДС, полученные от сделки?
Где будет проживать после сделки?
Имеются ли у Продавца родственники (супруг, дети). Желательно запросить контакты родственников и попробовать с ними наладить связь с целью выяснения их осведомленности продажи Объекта недвижимости.