Многие Собственники болгарской недвижимости задаются вопросом, а пора ли продавать. А вдруг все еще сильно подорожает.

Сначала ждали входа в Шенген – дождались. Существенно это не повлияло на рынок, потому что европейцы и так свободно по паспорту приезжали, а они основной поток покупателей сейчас плюс сами болгарские граждане.

Теперь также многие ждут входа в еврозону с 2026 года. То есть переход на евро как валюту страны – не путать с членством в ЕС – это с 2007 года, Шенген полноценно с 2025 года.

А на самом деле, влияние на цены оказывали повышенная инфляция еще со времен пандемии и свежие приходящие на рынок деньги.

Сначала эти свежие деньги привезли европейцы и иностранцы с небольшими накоплениями, которые с пандемии начали активно искать способ их спасения от необычно высокой инфляции. А Болгария может предложить сравнительно низкий чек за квартиру и за квадратный метр, то есть даже небольшая сумма накоплений превращается в квадратные метры и жилье на море.

Далее подсоединились сами граждане Болгарии, которым банки стали выдавать ипотеку по очень интересной ставке, и даже в курортных комплексах и локациях. Достаточно много спроса от граждан Болгарии, живущих и зарабатывающих за рубежом. После входа в ЕС самые активные уже успели заработать на курортную недвижимость и себе и родителям.

Мы продаем всем и круглый год!

Да, определенная сезонность есть, но в высокий сезон приезжают в том числе и туристы, которые устают отдыхать и развлекаются разглядыванием чужих квартир. А вот в низкий сезон хоть людей и запросов меньше, но зато это точно целевые Клиенты, кто приехал специально смотреть варианты и покупать к следующему лету.

Вообще, рассуждать «в общем и целом» про рынок вредно. Есть отдельные локации, например, где цены не то, что не выросли, они упали. Потому что в этих локациях сейчас спрос только от граждан Болгарии и покупают они только при низкой цене и определенных качествах объекта (отсутствует или низкая такса поддержки Управляющей компании, бытовой тариф электричества, отсутствие протечек, не верхний этаж).

Отдельно обсудим продажу объектов недвижимости с высоким чеком – это дома, большие квартиры («апартамент» по-болгарски).

Когда-то россияне ни в чем себе не отказывали. Приобретали болгарские квартиры и дома у Застройщиков по весьма высокой для местного рынка цене, большой площади, вкладывались в дорогие ремонт-мебель-технику с русским размахом.

А сейчас мы находимся в следующей фазе рынка, когда этот объект нужно продать.

И вот тут возникает мистическая цифра 100 000 евро.

Курортные объекты Болгарии с ценой выше этой цифры — это длительная экспозиция, единичные запросы и осмотры.

В реальности никакой мистики. Представляем себе средиземноморское побережье, которое есть у европейцев-покупателей с высоким бюджетом, и понимаем, что можно найти варианты на Средиземноморье, где и сезон дольше и море другое.

Тем же столичным обеспеченным болгарским гражданам ехать по времени одинаково, что до моря Греции, что до болгарского черноморского побережья.

Также Покупатели с высоким чеком могут себе позволить выбрать новостройку со свежей модной обстановкой, а не морально устаревший антураж 5-10 летней давности на вторичном рынке.

Так что решать каждому россиянину-Собственнику нужно самостоятельно, но пессимисты на болгарском рынке уже в 2025 году видят признаки перегрева и начала спада продаж.

Ну и не забываем про налоги и таксу поддержки Управляющей компании, которые продолжают накапливаться, даже если Собственник не приезжает в Болгарию. А многие не были с пандемии, и тогда недвижимость превращается из актива в обременение, которое тянет средства на свое содержание. Даже технически погасить эти долги сейчас сложно, поэтому примерно в каждой десятой сделке мы сначала снимаем арест судебного исполнителя. А так можно досидеться и до выставления объекта недвижимости на торги.

Лучшее время для продажи

Лучшее время для продажи тогда, когда Продавец понимает, как, куда и зачем он использует выручку. Это личное дело каждого. Продать при адекватной цене можно в любое время года, исключение декабрь и январь, когда рынок уходит в спячку. Но даже в эти месяцы есть осмотры и есть предложения сделок, хоть и единичные.

Также мы можем предложить наш новый продукт: «гарантированная продажа». Краткая суть:

Продавец подписывает с нами договор задатка в соответствии с законодательством РФ
Продавец получает по договору задаток 100 000 рублей на свой счёт в банке РФ
В течение 3 месяцев мы либо продаем квартиру по описанным в договоре задатка параметрам, либо теряем выданный в пункте 1 задаток

И нас и Продавца в данном случае защищает законодательство РФ.

Дополнительно у нас есть срочный выкуп безналично рублями, если возникает такая необходимость. Сделку можно провести буквально за 2 недели с момента обращения.

Даже если нужна срочная продажа, мы всегда сделаем результат! Честно и в любое время года.

{{ виджет-сайта="потребность" операция="продать" недвижимость="любая" город="burgas.etagi.com" }}

Продавать ли квартиру в Болгарии в 2026 и 2027 году?

Решение продавать или нет принимает Собственник. Мы – Агентство, риелтор, брокер по недвижимости – всего лишь инструмент.

Но мы можем дать информацию для обдумывания и принятия решения. Помимо в принципе подробного объяснения проведения сделки вплоть до получения выручки, мы можем сделать предварительную оценку даже без осмотра объекта и предложить наиболее разумную тактику продажи.

Также мы с удовольствием рассказываем Клиентам, как правильно организуем процесс продажи, чтобы точно получить максимально возможную цену за объект в данном моменте рынка.

Как не продешевить

Совершенно понятно, что каждый Продавец хочет получить максимально возможную цену. Иногда Клиенты хотят выставить объект по цене, которая сделает из него «висяк» в рынке. Мы работаем на результат в виде выручки от продажи на счете у Клиента и нашей заработанной комиссии. А «висяки» ни нам, ни Клиенту не приносят выручки.

Конечно, мы можем выставить объект в продажу и по цене, которую хочет Продавец.

На сайт Этажи тоже. Может, придет и желающий купить за рубли безналично гражданин России, в том числе готовый на порядок проведения сделки. Именно необходимость провести оплату рублями банковским переводом до перехода права собственности на недвижимость в Болгарии и предъявить эту оплату в день сделки болгарскому Нотариусу и останавливает большинство россиян, желающих стать собственниками. Непривычно и страшно принять риски. Xoтя, казалось бы, такая прекрасная возможность гражданину России за рубли и по приятным ценам купить черноморскую курортную недвижимость в стране Европы.

Далее у нас есть практика «клиентская суббота», по которой Клиент каждую субботу получает новости, что было по запросам, звонкам, живым осмотрам объекта недвижимости.

Если Клиент принял решение выставлять в продажу по рекомендованной нами как профессиональным Агентством цене, то мы в обещанные разумные сроки до 7-8 недель найдем сделку.

Если же Клиент хочет выставить выше рекомендованной цены и ждать «своего Клиента», то нужно понимать следующие особенности:

объект просто отфильтруется по цене в поиске, он будет явно выше цены запроса реального Покупателя, изучающего рынок, и этот разумный Покупатель просто его не увидит и не даст запрос,
даже если потенциальный Покупатель обратится по объекту, то он сможет сравнивать еще очень много вариантов на вторичном рынке в своем бюджете. Так и происходит на практике: на вторичном рынке очень много вариантов для выбора и Покупатели после осмотра уходят и идут дальше по рынку искать что-то более интересное и по душе,
именно потому и не работает распространенное заблуждение Продавцов: «задерем цену и потом на осмотре скинем-поторгуемся». Не работает. Не торгуются, просто едут и выбирают дальше. Смысл тратить энергию на споры о цене, когда можно посмотреть много вариантов и выбрать адекватный. Иногда Покупатели и по две недели тратят, пока не объедут все доступные в моменте объекты и не выберут. Так что считаем, что Продавец назвал цену и верит в нее. Почему-то…

Иногда Собственник начинает нервничать и предлагает то скинуть цену, то, наоборот, поднять. Обычно это происходит примерно после трех месяцев экспозиции, на фоне получения каждую нашу «клиентскую субботу» информации о единичных запросах и осмотрах или вообще о тишине по объекту.

В случаях вот такой волатильности хорошо работает вариант «Акция! Специальная цена на 2 недели».

И, действительно, иногда можно зацепить отслеживающих объект и ожидающих адекватную цену Покупателей.

Ну и самым крайним аргументом для выхода в рынок с адекватной ценой является простое пояснение: если мы вдруг ошиблись и вышли в рынок с низкой ценой, то в первую же неделю мы получим 2-3 предложения о покупке. То есть поднимем цену и перевыставим объект в рынок в таком случае.

Но! Опыт есть опыт. Такое случается крайне редко и только по очень «звездным объектам», где можно работать в тактике «на повышение». И это близко к фантастике. Недвижимость все-таки не про спонтанные покупки и влюбленность с первого взгляда. Недвижимость не любит суеты, поэтому она и НЕдвижимость.

Дистанционная продажа

Наши Клиенты россияне-Продавцы своей болгарской недвижимости с пандемии и по сегодняшний день в 2026 году совершают сделки по продаже дистанционно, приезжать в Болгарию не надо. Смена собственников в 99% сделок проходит именно дистанционно. Это гораздо более выгодно сейчас. Хотя, конечно, решать Собственнику.

Нужно очень хотеть посетить на прощание Болгарию, чтобы проделать сейчас трудный путь до своей болгарской квартиры, несмотря на затраты денег, сил и времени на приезд и визы.

По каждой заявке мы высылаем Клиенту нашу подробную презентацию для Продавцов «99% ответов» и краткую презентацию «3 страницы» по самой популярной сейчас дистанционной сделке:

сделка без приезда в Болгарию по документам от нотариуса РФ,
с получением согласованной суммы в евро на счет в российском банке,
комиссию нам оплачивает Покупатель в Болгарии.

Далее Клиент предоставляет необходимую информацию для начала работы по его задаче:

Скан-фото нотариального акта (болгарского договора купли-продажи недвижимости)
Ожидаемая сумма в евро к получению на счет в российском банке
Как будет организован доступ на объект

После изучения информации от Клиента мы даем оценку по сумме в евро к получению, чтобы найти Покупателя в разумные сроки 1-7 недель и предлагаем тактику продажи.

После согласования суммы к получению и тактики продажи выводим объект в рынок.

Про этапы сделки вплоть до получения выручки наша статья.

Какие сложные сделки мы делаем?

Почти треть наших Клиентов – наследники. Так сложилось, что недвижимость в Болгарии массово покупало то поколение россиян, которое помнило болгарские курорты еще с советских времен. И эти люди покидают нас последнее время, пандемия сказалась дополнительно. По сделкам с наследством процесс совпадает с обычной продажей, понадобятся только дополнительно документы от российского нотариуса. Это не сложно, и мы даем подробную инструкцию с примерами документов. Были у нас даже случаи продажи наследства от наследника, не успевшего вступить в права по наследству в Болгарии. И даже в этом случае было достаточно формы от российского нотариуса.

Довольно часто стали приходить в продажу объекты под арестом за налоговые долги, чуть реже с арестом за долги перед Управляющей компанией. Некоторые Собственники недвижимости даже не знают про обязанность владельца платить ежегодно налог на имущество в Болгарии и мусорный сбор («битови отпадъци»), либо давно не приезжали и не платили и объект попал уже к судебным исполнителям.

Эти вопросы решаются на месте в течение недели — двух и по объекту можно без проблем совершать сделку. Долги в Болгарии мы оплачиваем сами до сделки и возмещаем из выручки от Покупателя – предоставляем квитанции об оплате и Покупателю и Продавцу, сколько потрачено.

Отдельным сложным процессом является сделка продажи при наличии Собственников-несовершеннолетних с получением решения опеки в России и проведением необходимых по болгарскому законодательству процедур. Такие сделки могут длиться по подготовке документов до трех месяцев в силу ряда бюрократических вопросов и в России, и в Болгарии, но в итоге и Продавец и Покупатель получают у нас желаемый результат.

И подобные описанным сложные сделки мы также проводим полностью дистанционно, приезжать в Болгарию не надо! Это выгодно и удобно.

В заключение отметим, что наши Клиенты с удовольствием дают рекомендации и подтверждения новым Клиентам, как прошла сделка и поступление выручки. Наши Клиенты становятся амбассадорами и помогают быть спокойными и уверенными новым Клиентам. Это лучший отзыв о нашей работе!

Также у нас есть реферальная программа «Приведи друга» с бонусом за рекомендацию и приветственным бонусом новому Клиенту на гашение долгов в Болгарии.

Рекомендуем прочитать дополнительно наши статьи:

«Как перевести деньги из Болгарии в Россию за проданную квартиру»

«Какие документы нужны для продажи квартиры в Болгарии»

Подпишитесь на канал Этажи Болгария: https://t.me/EU_door

Сайт Этажи в Болгарии — https://bulgaria.etagi.com/

{{ виджет-сайта="потребность" операция="купить" недвижимость="любая" город="burgas.etagi.com" }}