Автор: компания Techcon

Россия входит в период структурного старения жилищного фонда. Согласно Исследованию Института народного прогнозирования (ИНП) РАН, к 2030 году прирост устаревающего жилья составит 54 млн кв. м, а к 2040 году – 216 млн кв. м. Площадь аварийного жилья ежегодно увеличивается на 2 млн кв. м.

Это не просто статистика. Это будущая нагрузка на бюджеты регионов, на федеральный центр, на социальную стабильность.

Сегодня в региональных программах капитального ремонта находятся более 724 тысяч многоквартирных домов. Однако очередность и объемы работ во многих субъектах сформированы по данным 2014 года – по году постройки и дате ввода в эксплуатацию. За десять лет массовая актуализация технического состояния домов не проводилась. В результате система капитального ремонта работает по календарю, а не по фактическому износу.

В результате ремонтируются здания, не требующие срочного вмешательства, а проблемные дома переносятся на более поздние периоды, увеличивая стоимость будущего ремонта. При этом региональные фонды капитального ремонта не могут обоснованно планировать бюджет и осваивать выделенные средства.

При ежегодном рынке капитального ремонта порядка 700 млрд рублей, рынок обследования составляет всего около 1–2 млрд рублей. Система расходует средства на ремонт, но практически не инвестирует в данные.

«Региональную систему капитального ремонта можно выстроить только на базе полной и достоверной информации о техническом состоянии всех МКД, которая на текущий момент отсутствует», – отмечает основатель и технический директор компании «Техкон» Дмитрий Постнов.

С 1 сентября 2024 года вступил в силу Федеральный закон № 561-ФЗ, позволяющий регионам корректировать программы капитального ремонта на основании обследований.

Ещё больше новостей из мира недвижимости в официальном телеграм-канале Этажи | NewsRoom

Одновременно Государственная Дума рассматривает законопроект о государственном учете жилищного фонда, предполагающий формирование единого цифрового реестра на базе ГИС ЖКХ. Фактически на федеральном уровне сформулирована задача создания цифрового двойника жилищного фонда страны.

Однако без массового получения верифицированных данных о фактическом техническом состоянии домов никакой цифровой реестр работать не будет. Система не может анализировать то, чего не существует в машиночитаемом виде.

Сегодня обследование одного здания традиционным способом занимает до месяца и оформляется в бумажном отчете, который не интегрируется в информационные системы. Масштабировать такой подход на 700 тысяч МКД невозможно ни по срокам, ни по кадровым ресурсам.

Цифровое обследование: первый практический результат

В ряде регионов уже реализован иной подход – массовое цифровое обследование с формированием информационной модели каждого дома. В 2025 году с применением отечественной платформы TechCon (включена в реестр российского ПО № 19944) обследовано более 15 000 МКД в восьми субъектах РФ.

Результаты:

сроки обследования сокращены в 7 раз;
стоимость обследования снижена кратно;
перераспределено свыше 90 млрд рублей средств региональных фондов капитального ремонта;
в Нижегородской области создана интегрированная информационная система, позволяющая автоматически ранжировать дома по степени износа.

Например, в Тульской области при обследовании 2 689 МКД удалось высвободить 8,6 млн. руб., в Приморье — 11,6 млн. руб. там обследовано 841 МКД, а в ХМАО, при обследовании 1 111 объектов, распределено 22,5 млн. руб. средств регионального бюджета.

Всего, по результатам обследования 15 000 МКД, цифровизация процесса обследования зданий позволила на 80% сократить сроки работ, на 50% снизить их стоимость и до 90% ускорить формирование отчетной документации.

В среднем до 20 % программы капитального ремонта региона корректируется после получения объективных данных о состоянии конструкций и инженерных систем. Это означает не просто экономию. Это означает переход от формального планирования к управлению по фактическому состоянию актива.

Экономический эффект федерального масштаба

Если принять среднюю экономию по регионам на уровне 20 % от программы капитального ремонта, потенциальный эффект по стране может достигать 140–200 млрд рублей ежегодно. Это сопоставимо с финансированием отдельных национальных проектов.

Кроме прямой экономии, формируются долгосрочные эффекты: замедление роста аварийного фонда; снижение социальной напряженности; повышение прозрачности расходования средств; формирование базы данных для предиктивной аналитики и долгосрочного планирования модернизации инфраструктуры.

По словам экспертов, для системного решения задачи требуется:

Утверждение единого стандарта данных технического обследования.
Интеграция электронного паспорта МКД в ГИС ЖКХ.
Определение модели финансирования (в том числе в рамках нацпроекта «Инфраструктура для жизни»).
Назначение федерального оператора учета.

Проект постановления Правительства о государственном учете жилищного фонда уже предусматривает формирование электронного технического паспорта многоквартирного дома и размещение данных в системе

Технологическая база для реализации этих положений фактически существует. Вопрос не в разработке нового ПО. Вопрос в политическом решении о масштабировании практики.

В России разработана технология, позволяющая проводить цифровое обследование зданий и формировать информационную модель жилищного фонда, также известную как «цифровой двойник». Ее применение сокращает сроки и затраты на обследование объектов и уже апробировано в нескольких регионах страны. Система может использоваться для хранения и анализа данных, необходимых при ведении государственного учета жилищного фонда.

В истории отрасли ЖКХ, Россия неоднократно инвестировала в строительство, реконструкцию, переселение. Сегодня ключевой ресурс – не только деньги, а достоверная информация о состоянии жилфонда.

Без нее невозможно корректно определить приоритеты, обосновать перераспределение средств, оценить реальный технический долг и обеспечить ответственность исполнителей.

Цифровое обследование – это не частная инициатива и не локальный ИТ-проект. Это инфраструктурная реформа управления жилищным фондом.

Регион, который первым выстроит систему учета на основе цифровых данных, получит не только экономию бюджета, но и управляемость отрасли. А федеральный центр получит инструмент объективного мониторинга состояния жилья по всей стране.

{{ виджет-сайта="потребность" операция="купить" недвижимость="квартира" }}