Многим кажется, что при покупке недвижимости, в которой уже проживала другая семья, можно сразу в нее въезжать. Но это далеко не всегда так – во многих случаях требуется косметический или даже капитальный ремонт.

Так вот, в этой статье мы расскажем, как учитывать расходы на ремонт при покупке вторичного жилья в ипотеку.

Пoдпиcывaйтecь нa наш официальный тeлeгpaм-кaнaл ИпoтeкaPRO | Этaжи и канал в Макс.

Зачем рассчитывать траты на ремонт

Как в ипотеке важна полная стоимость кредита (ПСК), так и при покупке вторички имеет большое значение общая сумма затрат.

Конечно, стоимость самой недвижимости и ипотека первостепенны. Но в этом случае могут потребоваться и другие существенные траты.

Мы рекомендуем учитывать стоимость:

косметического или капитального ремонта (в зависимости от состояния квартиры);
замены техники на более современные модели или ремонт мебели (опционально);
переезда с транспортной компанией (если речь идет о покупке квартиры в другом городе) или с грузчиками и автомобилем;
страхования и услуг риелтора и т.д.

Виды ремонта в квартире:

Частичный ремонт – обновление одной или нескольких комнат, которые требуют максимального внимания. Зачастую это санузел или кухня.
Косметический – это наименее затратный вид ремонта, поскольку обычно заключается только в обновлении напольного покрытия, потолка и стен.
Капитальный – более дорогой и долгий ремонт, во время которого происходит замена коммуникаций (труб, системы отопления, сантехники, электропроводки), демонтаж стен и потолков с последующим выравниванием и обновлением.
Дизайнерский – ремонт с привлечением профессионального дизайнера, возможной перепланировкой, организацией “умного дома” и т.д.
Перепланировка – один из самых масштабных видом ремонта, при котором часто делают снос старых и возведение новых стен, объединение комнат и многое другое.

Способы оплатить ремонт:

Накопления – самый оптимальный вариант, ведь квартира и ипотека уже могли серьезно ударить по бюджету. Идеально, если у вашей семьи уже есть накопленная “подушка безопасности”.
Кредит – оформить новый кредит именно на ремонт можно, но обычно ставки у банков слишком высокие, чтобы часто прибегать к этому способу.
Рассрочка – возможно, получится найти строительную бригаду, готовую к беспроцентной рассрочкой. То есть часть средств по договоренности вы внесете в начале ремонта, а оставшиеся деньги – после завершения и приемки работы.

Важно! Лучше оставить часть наличных средств на ремонт и взять ипотеку – это проще, чем купить квартиру и потом оформлять потребительские кредиты и рассрочки на разные товары и услуги.

{{ виджет-сайта="ипотека" цель-кредита="любая" соц-программа="семейная" мат-капитал="не важно" }}

Учтите, что рассрочки часто отражаются в Бюро кредитных историй (БКИ) как микрозаймы – а значит, влияют на вашу кредитную историю и даже являются причиной отказа банка от кредитования.

А с 1 апреля 2026 года начинает действовать регулирование по рассрочкам:

Если общая сумма у одного оператора достигает 50 тысяч рублей, сведения об этих рассрочках обязательно должны быть переданы в БКИ.
Запрещаются скрытые проценты и комиссии.
Максимальный срок для возврата средств – 6 месяцев.
Лимит на размер неустойки – 20% годовых от просроченной суммы.
Допускается досрочное погашение в любой момент, а после внесения дополнительного платежа компания обязана предоставить новый график выплат.

Можно ли включить ремонт в ипотечный кредит

Действительно, еще один способ оплатить ремонт – включить планируемые расходы в общую сумму ипотеки. Обычно банки дают в ипотеку сумму от 250-300 тысяч рублей.

Есть и другие минимальные суммы ипотеки – от 500 тысяч или от 1 миллиона. Но в этом случае излишки просто можно вернуть на следующий день после выдачи – банк делает перерасчет. То есть можно оставить столько, сколько нужно на ремонт, новую мебель, переезд и т.д.

В ряде случаев, покупатели оставляют часть средств и на покупку автомобиля или загородный участок, дачу, или просто формируют подушку безопасности на вкладе (проценты по вкладу почти компенсируют ипотечные, но средства можно использовать в любой момент).

Для сравнения в этой 2-комнатной квартире с похожей квадратурой ремонт современный и качественный, то есть можно сразу въезжать и жить. Главное – обставить мебелью под ваши цели. А стоимость квартиры составляет более 7 миллионов рублей.

Выбирать недвижимость лучше индивидуально и совместно с риелтором. Он учтет все ваши пожелания и бюджет, после чего предложит оптимальный вариант.

Можно купить квартиру подешевле и оформить микро-ипотеку на небольшую сумму, чтобы сделать ремонт.

Например, в Тюмени такая 2-комнатная квартира стоит 5 миллионов, но ремонт в ней уже сильно устарел. Так что идеально было бы после покупки провести как минимум косметический ремонт. Обычно это стоит от 10 тысяч рублей за квадратный метр – то есть ремонт обойдется минимум в полмиллиона.

То есть можно заложить на ремонт 500 тысяч рублей и взять ипотеку на эту сумму под 18,99% на 7 лет. Платеж по ипотеке составит 10 801 рублей, а переплата за весь срок 407 тысяч рублей.

Получается, что квартира обойдется в 5,9 миллионов рублей. Получаем чертыре преимущества – это цена, возможность уменьшения переплаты при рефинансировании ипотеки под меньший процент или при досрочном погашении, возможность вернуть часть переплаты с помощью налогового вычета, свежий ремонт по своему вкусу. Из минусов – необходимость тратить время и силы на ремонт, а также подбор материалов.

Преимущества второй ипотеки в том же банке:

более прозрачные условия, чем по потребительским кредитам и рассрочкам;
длительный срок делает обязательный платеж меньше;
досрочное погашение не ограничено никакой суммой, а после него следует перерасчет процентов;
можно получить налоговый вычет с процентов.

В других примерах может быть иная разница и цена квартиры с ремонтом будет не сильно отличаться от квартиры без ремонта.

Например, в Ишиме можно за 2 миллиона 600 тысяч рублей купить 1-комнатную квартиру в хрущевке, в которую потом потребуется вложить от 300 тысяч рублей. А за 2 миллиона 750 тысяч рублей можно приобрести квартиру в новом доме со свежим современным ремонтом, мебелью и техникой.

Дополнительные 150 тысяч рублей в ипотеку обойдутся всего в 3 240 рублей в месяц при сроке 10 лет, а переплата составит 122 тысячи рублей.

То есть первый вариант обойдется в итоге 2 миллиона 900 тысяч рублей. А второй – 2 миллиона 872 тысячи рублей, то есть более ликвидное жилье, дешевле и без хлопот.

Основные ошибки при планировании ремонта:

отсутствие детальных расчетов на каждом этапе ремонта;
невключение в общие суммы непредвиденных обстоятельств – например, сняли старые обои, а под ними оказались еще несколько и неровные стены;
попытки справиться с ремонтом своими силами без наличия профессиональных навыков и знаний;
выбор строительной бригады без чтения отзывов;
отсутствие периодических проверок работы строителей;
выбор самых дешевых материалов – зачастую из-за этого их придется менять уже в ближайшие пару месяцев жизни в квартире и т.д.

{{ виджет-сайта="ипотека" цель-кредита="любая" соц-программа="семейная" мат-капитал="не важно" }}

Как выбрать оптимальную квартиру

Заместитель директора ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова считает, что сначала нужно сделать первый шаг – а это четкое планирование бюджета.

«С учетом всех предстоящий расходов, меняющихся потребностей семьи и возможностей по снижению платежа через рефинансирование нередко покупатели меняют свой выбор с более низкой заманчивой ставки на действительно доступное предложение на вторичном рынке, особенно с возможностью торга на фоне сниженной активности покупателей».

При покупке за наличный расчет семья ограничена своим бюджетом, но часто дополнительные 100-200 тысяч рублей дают возможность приобрести что-то лучшее. Кто-то решается на потребительский кредит, но мы рекомендуем выбрать ипотечный как более дешевый и с минимальными ежемесячными платежами.

В базе компании «Этажи» уже сейчас находятся тысячи вариантов вторичного жилья с качественным ремонтом или более дешевые предложения под ваш персональный дизайн. Ну а наши специалисты всегда готовы вас бесплатно проконсультировать, подарить скидку 0,6% на ставку банков-партнеров и гарантировать безопасность сделки. Всего минута вашего времени и вы окажетесь в шаге от квартиры мечты.

Закажите консультацию через сайт etagi.com.