Автор: Коллаборация Sign.Me и «Этажи»

Электронная подпись в сфере недвижимости активно развивается с 2015 года, когда Росреестр начал принимать документы для государственной регистрации прав на недвижимость в электронном виде. Однако переломный момент и настоящий бум пришёлся на 2022 год, когда рынок массово оценил преимущества дистанционных сделок. Всего за год мы провели более 10 тысяч сделок с применением электронной регистрации. Тренд не просто сохранился – он ускорился: в 2023 году удалось провести 21 тысячу сделок онлайн, в а 2024 – более 28 тысяч. В 2025 ожидаем, что значительно побьем этот рекорд.

Сегодня электронный формат – это уже не инновация, а новый стандарт: более 52% всех регистрационных сделок мы проводим онлайн. Понимая запросы рынка, мы не просто наблюдали за трендом, а создали для него оптимальное решение. Чтобы наши клиенты – застройщики, риелторы и покупатели – получали максимум преимуществ, мы разработали собственный сервис для проведения электронных регистраций. Его ключевые отличия:

Скорость: наша электронная регистрация проходит в 5 раз быстрее, чем традиционная «бумажная».

Экономия: использование собственной платформы делает процесс не только быстрее, но и дешевле, что позволяет предлагать клиентам более выгодные условия.

Именно такой – быстрой, безопасной и экономичной – должна быть современная сделка. Рассмотрим, как электронная подпись применяется в недвижимости и какой вид лучше использовать для максимальной эффективности.

Виды электронной подписи и их отличия

По закону в России определяют такие виды электронной подписи, как простая и усиленная. Усиленные, в свою очередь, делятся на неквалифицированную и квалифицированную. Все подписи отличаются архитектурой и сценариями применения. Какую подпись лучше использовать?

Простая электронная подпись (ПЭП)

Что это: логин/пароль, СМС-код. Подтверждает факт совершения действия.

Где используется: авторизация на сайте, подписка на рассылку, подтверждение банковской операции СМС-кодом.

В недвижимости: можно подписывать первичную документацию, например, предварительный договор аренды. Но эта подпись наиболее уязвима, так как не защищена криптографией и её можно взломать методом брутфорс: злоумышленник может получить доступ к ПЭП, перебирая все возможные комбинации данных.

Усиленная неквалифицированная электронная подпись (УНЭП)

Что это: электронная подпись, защищённая криптографией, которая гарантирует неизменность документа после подписания, её можно выпустить онлайн и невозможно взломать. По данным аналитики Sign.Me, за 2024 год дел с оспариванием УНЭП не удалось обнаружить, что свидетельствует о надёжности решения.

Где используется в недвижимости:

Предварительные договоры купли-продажи;
агентские договоры;
договоры оказания риелторских услуг;
акты приёма-передачи недвижимости;
согласия на обработку персональных данных;
договоры аренды/найма (без регистрации в Росреестре);
и для многих других документов.

Ограничения: не подходит для документов, которые нужно передавать в госорганы, например, для регистрации прав собственности на недвижимость в Росреестре.

Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП)

Что это: как и УНЭП, эта подпись защищена криптографией, но отличается более сложным процессом выпуска. Её можно получить только после очной идентификации личности представителем удостоверяющего центра, аккредитованного Минцифры РФ. Основное назначение УКЭП – взаимодействие с государственными органами.

Где используется в недвижимости:

Регистрация прав собственности на недвижимость в Росреестре;
договор ипотеки;
сдача отчётности в госорганы;
и ряд других документов.

УКЭП можно подписывать практически все документы – она по умолчанию приравнивается к рукописной подписи. Но есть исключения, которые касаются кадрового делопроизводства. По закону можно подписать только от руки: журнал прохождения инструктажей по охране труда, приказ об увольнении работника и акт о несчастном случае на производстве.

Риски применения ПЭП, когда достаточно УНЭП, а когда нужна УКЭП

Судебная практика показывает: использование простой электронной подписи может повлечь за собой риски. Так, в одном из кейсов клиент агентства недвижимости после оказанной услуги по поиску квартиры отказался признавать подписание агентского договора, хотя он был заверен ПЭП. Он также заявил, что СМС с кодом пришло не на его телефон. Суд встал на сторону клиента: установить личность подписанта достоверно не удалось. Этот случай показывает уязвимость ПЭП, которая проявляется не только в проблемах с определением владельца подписи.

«Простую электронную подпись нельзя «выпустить» в классическом понимании этого термина, поскольку это сгенерированный набор данных – например, код из СМС, никак математически не связанный с подписываемым документом. ПЭП не имеет криптографической защиты, поэтому она уязвима для брутфорс‑атак и не позволяет определить, что документ не будет изменён в одностороннем порядке после подписания. В отличие от ПЭП, усиленные виды электронной подписи создаются с использованием криптографии, которая надёжно защищает подпись от взлома, а документы – от внесения малейших правок», – Тимур Алексеев, коммерческий директор Sign.Me.

Одним из ключевых преимуществ усиленной электронной подписи является гарантия неизменности подписанного документа.

Как это работает на практике? После подписания любые изменения в документе могут быть мгновенно обнаружены: они нарушают криптографическую целостность и разрывают связь с созданной подписью. Средства криптографической защиты информации (СКЗИ) используют две уникальные последовательности знаков: закрытый и открытый ключ. Между ними есть математическая связь. Открытый ключ доступен всем участникам документооборота и нужен для проверки подписи, а закрытый – только владельцу электронной подписи и нужен для создания самой ЭП к документу.

При подписании от документа рассчитывается контрольная сумма – хеш. Затем закрытый ключ применяется к хешу по определённому криптоалгоритму. В результате получается файл электронной подписи (обычно в формате sig). Эта подпись криптографически связана с конкретным содержимым документа в момент подписания.

Если кто-то попытается изменить даже один символ в подписанном документе, контрольная сумма станет другой. При проверке подписи открытый ключ применяется к файлу sig, и система сравнивает полученный результат с хешем документа. Если они не совпадают – значит, в документ были внесены правки после подписания.

{{ виджет-сайта="потребность" операция="купить" недвижимость="любая" }}

Чем УНЭП отличается от УКЭП

УНЭП и УКЭП имеют одинаковую криптографическую архитектуру и обеспечивают одну и ту же степень технической защиты документов. Различие заключается в законодательных требованиях и, как следствие, сценариях получения и применения этих видов ЭП.

Критерий	УНЭП	УКЭП
Юридическая сила	Нужно подписать соглашение о признании этого вида подписи от руки или иным способом, например, путём акцепта оферты	Аналог рукописной подписи по умолчанию
Криптозащита	Есть	Есть
Стоимость и выпуск	Дешевле и проще в получении, можно выпустить онлайн или очно в любом удостоверяющем центре	Дороже и сложнее в получении, по общему правилу выпускается очно, при личной встрече с представителем аккредитованного Минцифры удостоверяющего центра, который проводит идентификацию личности
Пользовательский путь	Подписать документ УНЭП можно в личном кабинете сервиса или в мобильном приложении	Для подписания документов УКЭП требуется скачать мобильное приложение или получить USB-токен
Сценарии применения	Подписание большинства повседневных документов бизнеса: договоры, акты, внутренние, кадровые документы и многое другое	Подписание документов для взаимодействия с госорганами: подача документов в Росреестр для регистрации прав собственности, подача отчётности в ФНС, регистрация юрлица

Выбор между УНЭП и УКЭП зависит от конкретных потребностей и задач бизнеса, а также требований законодательства. Если у компании есть потребность в подписании документов, которые нужно передавать в Росреестр, то ей не обойтись без УКЭП. Если нужно подписывать договоры, кадровые и закрывающие документы c клиентами или сотрудниками, то УНЭП станет идеальным вариантом.

Какие документы и кто может подписать электронной подписью в недвижимости

В сделках с недвижимостью УНЭП обычно применяется, когда документ подписывают представитель бизнеса и клиент-физлицо.

Кто и что может подписать УНЭП в недвижимости:

Застройщики

Предварительный договор купли-продажи/договор бронирования.
Акт приёма-передачи недвижимости.
Протокол согласования разногласий.
Акты осмотра объекта недвижимости.
Информационные письма и уведомления.

Агентства недвижимости

Агентский договор.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости.
Акт приёма-передачи недвижимости.
Расписка о получении денежных средств.
Протокол согласования разногласий.
Согласие на обработку персональных данных.
Договор оказания риелторских услуг.
Договор оказания консультационных или юридических услуг в сфере недвижимости.
Авансовый договор.
Акты осмотра объекта недвижимости.
Соглашение о задатке.
Информационные письма и уведомления.
Договоры аренды/найма.

Банки

Кредитный договор (без условий об ипотеке).
Электронные закладные на объект недвижимости.
Информационные письма и уведомления.
Согласие на обработку персональных данных.

Росреестр

Электронные закладные на объект недвижимости (УНЭП выдаётся в банке).

Что можно подписать УКЭП в недвижимости

По закону УКЭП можно применять для всех перечисленных выше документов, но на практике она применяется только для тех, которые нельзя подписать другими видами ЭП. Примеры таких документов:

Договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка, коммерческой недвижимости.
Договор дарения недвижимости.
Договор мены недвижимости.
Договор ипотеки (залога недвижимости).
Соглашение о расторжении договора.
Дополнительные соглашения к любым из вышеперечисленных договоров (например, об изменении цены, сроков).
Документы для государственной регистрации прав и кадастрового учёта:

Заявление о государственной регистрации права (собственности, аренды, ипотеки и т.д.).
Заявление о государственном кадастровом учёте (постановка на учёт, учёт изменений).
Заявление о снятии с кадастрового учёта.
Декларация об объекте недвижимости.
Заявление на одновременный кадастровый учёт и регистрацию права.
Заявление на получение сведений из ЕГРН.

Документы для участия в торгах (аукционах) на право аренды или покупки государственной/муниципальной недвижимости.
Договоры с управляющими организациями.
Договор управления многоквартирным домом.
Договор аренды недвижимости (коммерческой или жилой), срок которого более одного года.
Протоколы общих собраний собственников помещений в МКД.
Внутренние приказы и распоряжения, связанные с управлением недвижимым имуществом компании.

Статистика оспаривания подписей

В IT-компании Sign.Me, которая является разработчиком сервисов на базе УКЭП и УНЭП, проанализировали судебную практику за 2024 год и собрали статистику по оспариванию подписей. Из всех дел за прошедший год:

99,45% дел коснулись оспаривания рукописной подписи. Показатель вырос на 0,55 процентных пункта по сравнению с 2023 годом.
0,55% – доля оспаривания электронной подписи. Показатель оспаривания ЭП снизился в 2 раза, что может быть связано с ужесточением требований к удостоверяющим центрам с 2021 года.
В 54% дел с ЭП её оспорить не удалось. А все дела, в которых ЭП была оспорена, связаны с нарушением правил проведения идентификации личности недобросовестными участниками, например, при идентификации через видеосвязь или отсутствии заявления на выпуск сертификата.
Дел с оспариванием УНЭП не удалось обнаружить.

«Усиленная электронная подпись – надёжное решение для безопасных сделок, особенно в такой чувствительной сфере, как недвижимость. Главное – соблюдать правила цифровой гигиены: использовать проверенные сервисы электронной подписи, хранить личные документы и носитель ЭП в надёжном месте, не передавать доступ к закрытому ключу и другие конфиденциальные данные третьим лицам. При таком подходе вы избавите себя от любых рисков. Также каждый участник документооборота всегда может убедиться в подлинности ЭП через любой сервис проверки», – Вадим Дерюжинский, руководитель юридического департамента Sign.Me.

Реальные кейсы применения УКЭП и УНЭП в недвижимости

Кейс применения УКЭП

Агентство недвижимости «Этажи» стремилось повысить эффективность и удобство регистрации сделок с недвижимостью. Раньше из‑за исключительно очного формата регистрации сделок клиентам приходилось лично посещать МФЦ, тратить время на очереди для подачи и последующего получения документов. Всё это создавало дискомфорт и замедляло процесс заключения сделки. После внедрения ЭП бюрократия была минимизирована, сроки проведения электронной сделки с недвижимостью сократились с 1,5 часов до 15 минут, а количество сделок выросло с 50 до 2 500 в месяц.

«Когда мы только начинали работать над электронной регистрацией сделок, наша цель была простой – сделать процесс покупки жилья лёгким и комфортным. Ведь для клиента сделка с недвижимостью – это особый момент, почти праздник, и нам хотелось убрать из него всё лишнее: бумажную волокиту, очереди и ожидание. Ранее регистрацию на право владения недвижимостью можно было оформить только очно. Сегодня оформить документы можно, не выходя из дома. Главное, что люди перестали воспринимать сделку как стресс. Она стала простой, быстрой и современной. Секрет успеха – в системности. Мы тщательно изучили путь клиента, выстроили процессы, собрали обратную связь от риелторов, сделали продукт удобным и гибким. Цифровизация – не дань моде, а условие развития. Мы убедились на собственном опыте: когда технологии помогают бизнесу работать быстрее и честнее, выигрывают все – компания, сотрудники и клиенты», – Сергей Чужаков, руководитель проекта «Электронная регистрация» федерального агентства недвижимости «Этажи».

Кейс применения УНЭП

Компания по производству модульных домов столкнулась с задержками рабочих процессов из‑за бумажного документооборота: распечатка документов, отправка курьерами и ожидание подписей занимали 7–10 дней, что тормозило запуск производства, вело к ошибкам и потерям бумаг, особенно при работе с клиентами из других регионов. После перехода на электронное подписание срок оформления сделок сократился до 2 дней, компания сократила расходы на бумагу и логистику, месячный объём продаж вырос на 20%, а процессы стали быстрыми, прозрачными и безошибочными.

УНЭП и УКЭП – два надёжных инструмента, которые делают документооборот в сфере недвижимости быстрее, прозрачнее и безопаснее. Оба вида подписи можно использовать как по отдельности, так и в связке для оцифровки отдельных процессов. УНЭП отлично подходит для повседневных документов, а УКЭП незаменима там, где есть взаимодействие с государством. Будущее рынка недвижимости – за цифровыми решениями!

{{ виджет-сайта="потребность" операция="продать" недвижимость="любая" }}