Положение о гарантийных обязательствах

Утверждено
Гениральным директорм
ООО «Этажи Москва»
Е.В. Затонским
от «01» мая 2025 года

1. Вводная часть

Настоящее Положение принято в целях повышения потребительских свойств риэлторской услуги. Ввод в действие настоящего Положения «О гарантийных обязательствах» (далее по тексту – «Положение») прямо не обусловлен требованиями гражданского законодательства РФ, в т.ч. законодательства о защите прав потребителей. Обязательства Компании, принимаемые на себя в соответствии с настоящим Положением, являются проявлением доброй воли Компании в отношении своих Клиентов.

2. Определения

При толковании определений и положений настоящего Положения во внимание принимается буквальное значение содержащихся в них слов и выражений в смысловой взаимосвязи со всеми условиями настоящего Положения, при этом расширительное толкование данных терминов не допускается. Определения терминов приняты исключительно в рамках настоящего Положения, подлежат применению только в настоящем Положении, Гарантийном сертификате и могут отличаться от определений аналогичных терминов, содержащихся в иных документах или нормативных актах.

В настоящем Положении используются следующие термины с соответствующими определениями:

Гарантийный сертификат – документ, выполненный на специальном бланке, подтверждающий принятие Клиентом условий настоящего Положения (Приложение №1);

Гарантийные обязательства – обязательство Компании по предоставлению Клиенту безвозмездного юридического сопровождения в виде правовых процедур, связанных с защитой от потери права собственности Клиента на Объект, только по рискам, определенным настоящим Положением, а также возмещения Ущерба Клиенту Компании, связанного с потерей права собственности на Объект;

Договор – агентский договор по покупке Объекта недвижимости, заключенный между Клиентом и Компанией;

Договор участия в долевом строительстве/договор переуступки прав от застройщика по договору участия в долевом строительстве – договор, послуживший основанием возникновения прав Клиента на объект долевого строительства, строительство которого осуществляет Застройщик;

Доля – доля Клиента в праве общей собственности на Объект;

Договор купли-продажи – договор, послуживший основанием регистрации права собственности Клиента на Объект;

Застройщик – юридическое лицо, привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов на основании полученного разрешения на строительство;

Компания – Общество с ограниченной ответственностью «Этажи Москва», расположенное по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная 56;

Клиент – физическое лицо-покупатель, заключившее с Компанией Агентский договор по покупке объекта недвижимости, выполнившее все его условия либо лицо, в интересах которого заключен агентский договор;

Несостоятельность/банкротство – признанная арбитражным судом неспособность Застройщика в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и исполнить обязанность по строительству многоквартирного дома;

Объект – объект недвижимости: жилое помещение и/или жилой дом, и/или земельный участок, право собственности на который зарегистрировано на Клиента;

Объект вторичного рынка недвижимости – Объект, который на момент приобретения Клиентом находится в собственности физического лица;

Реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений – перечень требований участников долевого строительства о передаче объектов долевого строительства в рамках банкротства Застройщика;

Сделка – действия сторон Договора купли-продажи, направленные на изменение субъекта права собственности на Объект, в т.ч. заключение Договора купли-продажи Объекта, его государственная регистрация, фактическая передача Объекта Клиенту, а также исполнение в полном объеме денежных обязательств и иных обязательств перед собственником Объекта по Договору купли-продажи;

Ущерб – имущественные потери Клиента, вызванные утратой права собственности Клиента на Объект или Долю, в результате признания Сделки недействительной на основании вступившего в законную силу решения суда. Ущербом в целях настоящего Положения признается стоимость Объекта или Доли, право собственности на которые утрачено Клиентом, уплаченная Клиентом при приобретении данного Объекта или Доли. При этом стоимость Объекта или Доли определяется договором купли-продажи и должна быть подтверждена платежными документами, оформленными в установленном законом порядке.

3. Общие положения

3.1. С настоящим Положением можно ознакомиться в офисе Компании, а также можно в любое время ознакомиться на интернет-сайте Компании.

3.2. Правом на получение безвозмездной юридической помощи от Компании обладает только Клиент.

3.3. Получение Клиентом Гарантийного сертификата и принятие им требований настоящего Положения является правом Клиента. Предъявив Компании Гарантийный сертификат, Клиент подтверждает, что он ознакомлен с настоящим Положением, он принимает его условия в полном объеме. Без принятия Клиентом условий настоящего Положения и наличия оригинала Гарантийного сертификата Клиент теряет право на получение безвозмездной юридической помощи и финансовой защиты от Компании в полном объеме

3.4. Изменение норм настоящего Положения по требованию Клиента не предусмотрено.

3.5. Клиент, не согласный с нормами настоящего Положения, вправе отказаться от получения Гарантийного сертификата и предъявления его Компании. В этом случае действие настоящего Положения на Клиента не распространяется.

3.6. Гарантийные обязательства Компании распространяются на объекты, находящиеся на территории города Москвы и на территории Московской области.

3.7. Гарантийные обязательства Компании по объектам вторичного рынка, за исключением объектов, указанных в п. 3.8. настоящего Положения, вступают в силу с момента регистрации права собственности Клиента на Объект и действуют в течение 3 (Три) года.

3.8. Гарантийные обязательства Компании по объектам вторичного рынка, приобретенным Продавцом Объекта на торгах, вступают в силу с момента проведения торгов и действуют в течение 1 (одного) года.

3.9. Гарантийные обязательства Компании по объектам долевого строительства вступают в силу с момента регистрации договора участия в долевом строительстве и действуют до момента подписания Застройщиком акта приема-передачи объекта долевого строительства.

3.10. Права на гарантийные обязательства Компании не передаются правопреемникам Клиента, в т.ч. не наследуются и не переуступаются. При принятии решения о гарантийных обязательствах Компании, применяется редакция Положения, действовавшая на момент возникновения права собственности Клиента на Объект или Долю.

4. Регулирование отношений сторон при возмещении Ущерба и оказании бесплатной юридической помощи Клиенту – покупателю вторичной недвижимости

4.1. Компания обязуется:

4.1.1. осуществить безвозмездное юридическое сопровождение и возмещение Ущерба Клиенту, связанного с потерей права собственности Клиента на Объект или Долю, в размере стоимости Объекта или Доли принадлежащей Принципалу, указанной в договоре купли-продажи.

При этом размер возмещения производится в зависимости от выбранного Клиентом пакета услуг:

- при выборе услуги «Юридическое сопровождение» возмещение ущерба не может превышать сумму 10 000 000 (Десять миллионов) рублей,

- при выборе пакетов услуг «Стандарт» и «Премиум» возмещение ущерба не может превышать сумму 25 000 000 (Двадцать пять миллионов) рублей, из которых Компания производит, в том числе компенсацию процентов по ипотеке, выплаченных Клиентом к моменту наступления страхового случая в размере, не более 1 000 000 (Один миллион) рублей.

Возмещение Ущерба производится при наступлении последствий только по следующим рискам (предполагаемым событиям) с учетом ограничений, установленных настоящим Положением, при этом данный перечень рисков является исчерпывающим:

- оспаривание физическими лицами законности приватизации Объекта, принадлежащего Продавцу.

- оспаривание Сделки бывшим супругом/супругой продавца;

- оспаривание Сделки лицом, которое обладает преимущественным правом выкупа Объекта и/или доли Объекта;

- оспаривание Сделки в связи с нарушением прав несовершеннолетних;

- оспаривание сделки по иску залогодержателя в случае нарушения его прав при проведении сделки по купле-продаже объекта, находящегося в залоге;

- оспаривание Сделки с Объектом вторичной недвижимости жилого назначения/земельного участка по иску арбитражного управляющего в рамках дела о Несостоятельности (Банкротстве) Продавца при соблюдении следующих условий одновременно:

• стоимость Объекта оспариваемой Сделки составляет не менее 90% его рыночной стоимости;

• стороны Сделки не являются аффилированными лицами по отношению друг к другу;

• заявление о признании Продавца банкротом принято судом в течение одного года после совершения оспариваемой Сделки. Моментом совершения Сделки является дата государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

4.1.2. осуществить безвозмездное юридическое сопровождение Клиенту по следующим рискам (предполагаемым событиям) с учетом ограничений, установленных настоящим Положением, при этом данный перечень рисков является исчерпывающим:

- оспаривание права собственности Клиента на Объект недвижимости третьими лицами, чьи права могли быть нарушены при вступлении Продавца объекта недвижимости в наследство, которое состоялось более 3 -х лет назад на момент подписания договора по отчуждению Объекта недвижимости Клиентом;

- оспаривание права собственности Клиента третьими лицами, чьи права могли быть нарушены при приобретении Продавцом Объекта недвижимости, в связи с нарушением организации и порядка проведения торгов (процедурные нарушения).

4.1.3. В случае наличия у Клиента и/или Сособственников заключенного договора титульного страхования Объекта или Доли, страхования риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично, Компания возмещает Ущерб в части, не покрытой страховым возмещением, установленным по договору страхования, но не более суммы, предусмотренной выбранным пакетом услуг.

4.1.4. Компания возмещает Ущерб после возмещения третьими лицами полного или частичного Ущерба Клиенту и/или Сособственниками в части, не покрытой компенсацией третьими лицами от стоимости Объекта или Доли, но не более суммы, предусмотренной выбранным пакетом услуг.

4.1.5. Разница от стоимости Объекта или Доли, или удорожание объекта за счет стоимости неотделимых улучшений и/или повышением рыночной стоимости Объекта не возмещается Компанией, в т.ч. не является основанием для предоставления Клиенту дополнительных компенсаций, сверх указанного в настоящем Положении размера ответственности Компании.

4.1.6. Любой иной ущерб, понесенный Клиентом в результате утраты права собственности на Объект или на Долю, помимо Ущерба, определенного в Разделе 2 настоящего Положения, возмещению Компанией не подлежит.

4.2. Клиент обязуется:

4.2.1. выполнять все условия настоящего Положения;

4.2.2. письменно сообщать Компании о любом требовании, связанном с оспариванием права собственности на Объект и/или изменении, относящемуся к действительности прав собственности Клиента на Объект, в срок не более трех рабочих дней со дня получения соответствующего требования или наступления изменения;

4.2.3. в срок не более трех рабочих дней со дня получения информации об иске, связанном с оспариванием права собственности на Объект, подать в Компанию письменное заявление, с указанием известных Клиенту на момент подачи заявления обстоятельств, с приложением иска и всех имеющихся документов;

4.2.4. в судебном разбирательстве, связанном с оспариванием права собственности на Объект, наделить представителя/-ей Компании всеми предусмотренными законодательством РФ полномочиями посредством выдачи нотариальной доверенности на право представления интересов в суде, госорганах, организациях и перед гражданами по всем вопросам, связанным с защитой права собственности на Объект.

4.3. Условия, ограничивающие исполнение гарантийных обязательств (примеры и разъяснения)

4.3.1. Гарантийные обязательства Компании по безвозмездному юридическому сопровождению и финансовой защите Клиента не распространяются на:

4.3.1.1. все случаи, не предусмотренные пунктом 4.1. настоящего Положения.

4.3.1.2. Объекты, собственниками которых являются юридические лица.

4.3.1.3. Клиентов, не выполнивших на момент оспаривания сделки, обязанность по оплате услуг Компании полностью или частично.

4.3.1.4. Клиентов, по которым не осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на Объект.

4.3.1.5. Нежилые помещения, за исключением пунктов, указанных в разделе 5 настоящего Положения.

4.3.1.6. Объекты долевого строительства по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением раздела 5 настоящего Положения).

4.3.1.7. Объекты, последний переход права на которые состоялся менее одного года назад или переходы права на которые осуществлялись несколько раз в течение одного года.

4.3.1.8. Объекты, по которым с момента государственной регистрации права собственности на основании Договора передачи прошло менее одного года.

4.3.1.9. Объекты, построенные силами жилищно-строительных кооперативов (глава 11, раздел 5 Жилищного кодекса РФ), если с момента выплаты пая прошло менее 10 лет.

4.3.1.10. Объекты, по которым произошла утрата права собственности Клиента в результате совершения преступления в отношении правообладателей Объекта недвижимости.

4.3.1.11. Объекты и/или Долю, по которым Клиент или третьи лица (банк, госорган и т.д.) не выполнили обязательства по Сделке, в т.ч. по оплате за Объект и Долю.

4.3.1.12. Клиентов, не исполнивших условия настоящего Положения;

4.3.1.13. Клиентов, в случае заключения Клиентом и/или Сособственниками мирового соглашения без письменного согласия Компании с лицами, заявившими какие-либо требования в отношении Объекта, в результате чего может быть утрачено право собственности (в целом либо в части) на Объект.

4.3.1.14. Клиентов, если Клиент привлек к участию в судебном разбирательстве по оспариванию права собственности на Объект на своей стороне адвоката или представителя, не являющегося представителем Компании без согласования с Компанией.

4.3.1.15. Объекты, полученные по наследству текущим собственником, либо предыдущими собственниками, если с момента смерти наследодателя прошло менее 3 лет для безвозмездного юридического сопровождения и менее 11 лет для финансовой защиты Клиента (в соответствии с п. 4.1.1 настоящего Положения).

4.3.1.16. Объекты, документом основанием по которым является Решение суда, предметом спора по которому является наследство, если с момента решения суда прошло менее 3 лет для безвозмездного юридического сопровождения и менее 11 лет для финансовой защиты Клиента (в соответствии с п. 4.1.1 настоящего Положения).

4.3.1.17. Объекты, приобретенные продавцом на торгах, при организации и проведении которых отсутствовали основания для их проведения, в частности: исполнительное производство возбуждено по поддельному исполнительному документу либо по исполнительному листу, являющемуся ничтожным вследствие отмены судебного акта; на реализацию передано имущество, на которое не может быть обращено взыскание; отсутствовали основания для обращения взыскания на недвижимое имущество и для реализации недвижимого имущества на торгах.

4.3.1.18. Объекты, проверка правообладателей которых невозможна не по вине Компании, а ввиду отсутствия технической возможности поиска судебных актов/дел в отношении собственников Объектов посредством Государственной автоматизированной системы Российской Федерации «Правосудие» либо Официального портала судов общей юрисдикции/Арбитражных судов (в т.ч. в случае отсутствия картотек судебных актов на региональных порталах, а также иных автоматизированных системах).

4.3.1.19. Объекты, в отношении правообладателей которых имеются сведения о наличии судимости (в т.ч. снятой или погашенной) за совершение преступлений средней тяжести, тяжких и особо тяжких преступлений против жизни и здоровья, против свободы, чести и достоинства личности, против половой неприкосновенности и половой свободы личности.

4.3.2. Гарантийные обязательства Компанией осуществляются при условии наличия следующих документов по сделке и действий Сторон:

4.3.2.1. В случае, если документом-основанием возникновения права собственности Продавца является Свидетельство на наследство по закону/по завещанию:

• нотариального заявления от продавца о том, что ему не известно наличие иных наследников, которые могли бы претендовать на отчуждаемое имущество. В случае появления таковых, продавец берет на себя обязательства по урегулированию финансовых и имущественных споров в отношении отчуждаемого имущества со стороны третьих лиц.

4.3.2.2. В случае, если документом-основанием возникновения права собственности Продавца является Договор дарения, с момента заключения которого прошло менее 3 лет:

• нотариального заявления от продавца, что даритель не против отчуждения подаренного им имущества по Договору дарения (с указанием реквизитов договора), целям дарения продажа имущества не противоречит;

• в случае смерти дарителя приобщается свидетельство о смерти.

4.3.2.3. В случае, если документом-основанием возникновения права собственности Продавца является Договор дарения, при этом возраст дарителя на дату подписания Договора дарения был более 75 лет:

• нотариального заявления от дарителя, что даритель не против отчуждения подаренного им имущества по Договору дарения (с указанием реквизитов договора), целям дарения продажа имущества не противоречит;

• в случае смерти дарителя приобщается свидетельство о смерти.

4.3.2.4. В случае, если документом-основанием возникновения права собственности Продавца является Договор передачи:

• архивной выписки из домовой книги для установления лиц, зарегистрированных в отчуждаемом имуществе на момент приватизации Объекта продавцом/продавцами:

а) если выявлены несовершеннолетние дети, которые на момент приватизации стали совершеннолетними и в отношении которых был отказ участия в приватизации со стороны родителей, необходимо запрашивать нотариальное заявление от них (детей), что они не претендуют на восстановление прав участия в приватизации в отчуждаемой квартире и не собираются восстанавливать их через суд;

б) по всем остальным отказавшимся от приватизации необходимо приобщать документы по приватизации – отказы, которые были ими написаны на дату приватизации.

Финансовая гарантия предоставляется исключительно при предъявлении Клиентом архивной выписки из домовой книги на Объект, полученной любым из установленных законом способов, за исключением случаев, указанных в п. 4.3.1.8.

4.3.2.5. В случае, если документом-основанием возникновения права собственности Продавца является Договор ренты:

• свидетельства о смерти рентодателя, подтверждения рентных платежей;

4.3.2.6. В случае достижения Продавцом на дату подписания Договора куплипродажи возраста 70 лет, необходимо медицинское освидетельствование на сделке;

4.3.2.7. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров с осмотром врачей не содержащие информацию о наличии какого-либо диагноза, а также справки о ненахождении под наблюдением, об отсутствии сведений об обращении за психоневрологической и наркологической помощью;

4.3.2.8. Расширенной выписки из ЕГРН с указанием всех правообладателей на Объект;

4.3.2.9. При наличии официально зарегистрированного брака на момент приобретения отчуждаемого имущества предоставляется нотариальное заявление супруга/супруги о согласии на отчуждение совместно нажитого имущества. При отсутствии официально зарегистрированного брака предоставляется нотариальное заявление от продавца о том, что в официальном браке не состоял на момент приобретения отчуждаемого имущества;

4.3.2.10. Если квартира получена по наследству, либо по договору дарения и продавец на момент ее приобретения состоял в официальном браке, предоставляется нотариальное заявление о том, что продавцом не заключались брачные договоры, по условиям которых супруг/супруга могут претендовать на отчуждаемое имущество.

4.3.2.11. Справки Пенсионного фонда РФ и/или выписки/справки банков о распоряжении/не распоряжении средствами материнского капитала.

4.3.3. Гарантийный сертификат Клиенту не выдается, а выданный, не имеет силы в случае, если Клиент приобрел Объект, несмотря на уведомление его Компанией о несоответствии приобретаемого им Объекта недвижимости.

4.4. Условия и порядок исполнения Гарантийных обязательств

4.4.1. Гарантийные обязательства Компании по безвозмездному юридическому сопровождению и финансовой защите Клиента осуществляются Компанией в следующем порядке:

4.4.1.1. в течение трех дней с момента поступления от Клиента и/или Сособственников заявления о нарушении права собственности на Объект предпринять комплекс мер по защите их нарушенных прав;

4.4.1.2. принять участие в судебном разбирательстве на стороне Клиента и/или Сособственников при условии предоставления представителю Компании соответствующих полномочий (с учетом п. 5.2. настоящего Положения);

4.4.1.3. Гарантийные обязательства Компании, в виде юридического сопровождения осуществляются Компанией безвозмездно, за исключением оплаты судебных расходов, которые оплачиваются за счет средств Клиента и/или Сособственников. Под судебными расходами понимаются расходы, связанные с рассмотрением судебного дела (государственная пошлина, суммы подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд, и иные расходы, указанные в гл.7 Гражданского процессуального кодекса).

4.4.1.4. Возмещение Ущерба Клиенту осуществляется Компанией в течение 3 (Трех) рабочих дней с момента исполнения условий п. 4.1.4. Положения о гарантийных обязательствах и вступления в силу решения суда по признанию сделки недействительной/ничтожной по основаниям, указанным в п. 4.1.1. настоящего Положения.

5. Регулирование отношений сторон при оказании безвозмездной юридической помощи Клиенту – покупателю новостройки

5.1. Компания обязуется:

5.1.1. при несостоятельности (банкротстве) застройщика оказать правовое сопровождение процедуры включения Клиента в реестр требований кредиторов по передаче жилых помещений/нежилых помещений или включения клиента в реестр требований кредиторов по денежным требованиям, в зависимости от требований действующего законодательства РФ.

5.1.2. при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства оказать безвозмездную юридическую помощь Клиенту.

5.2. Условия и порядок исполнения Гарантийных обязательств.

5.2.1. Гарантийные обязательства Компании по оказанию бесплатной юридической помощи Клиенту осуществляются Компанией при наличии условий встречного добровольного принятия Клиентом условий настоящего Положения и исполнения им всех его требований.

5.2.2. Услуги по безвозмездному юридическому сопровождению Клиента осуществляются Компанией в следующем порядке:

- Компания обеспечивает Клиенту возможность обращения на электронную почту юридического департамента Компании jur.dep@msk1.etagi.com.

- в течение 3 (Трех) дней с момента поступления от Клиента сведений о наличии процедуры банкротства Застройщика, Компания обязуется приступить к установлению обстоятельств, вызвавших нарушение права Клиента, а в случае признания Застройщика банкротом Компания обязуется оказать правовое сопровождение процедуры включения Клиента в реестр требований кредиторов, путем подготовки соответствующих процессуальных документов.

- при нарушении Застройщиком сроков сдачи объекта Компания подготавливает претензии, заявления, иски в суд, ходатайства.

При этом личное участие представителя Компании в досудебном и судебном разбирательстве не предусматривается, все документы подлежат направлению/подаче от имени Клиента им самостоятельно.

5.3. Условия, ограничивающие исполнение гарантийных обязательств (примеры и разъяснения)

5.3.1. Гарантийные обязательства Компании по безвозмездному юридическому сопровождению Клиента не распространяются на:

- Клиентов, не заключивших Агентский договор с Компанией на покупку новостройки;

- Клиентов, не выполнивших на момент оспаривания сделки, обязанность по оплате услуг Компании полностью или частично в случаях, предусмотренных Агентским договором с Компанией на покупку новостройки;

- Клиентов, которые не осуществили государственную регистрацию договора долевого участия в долевом строительстве;

- Клиентов, не исполнивших условия настоящего Положения;

5.3.2. Гарантийный сертификат Клиенту не выдается, а выданный не имеет силы в случае, если Клиент приобрел Объект долевого строительства несмотря на неудовлетворительные результаты экспертизы Компанией условий сделки, о которых Клиент уведомлен Компанией до сделки.